Kaupallinen yhteistyö Sato

Vanhat talot nurin uusien tieltä – mitä Helsingin kokemuksista voi oppia?

Purkava saneeraus on tehokas keino vastata kasvavien kaupunkien asuntopulaan ja tiivistää kaupunkirakennetta. Helsinki toivoo, että purkavan saneerauksen käynnistämistä helpotettaisiin. Nyt taloyhtiön yksimielisyysvaade haittaa käytännön leviämistä.

Sato
Oulunkylän hankkeesta järjestettiin arkkitehtuurikilpailu, jonka voitti kilpailutyö Syyssonaatti. Sen myötä alueen rakennuspinta-ala kolminkertaituu. (Kuva: Arkkitehtitoimisto HMV)

  • Purkavalle saneeraukselle otollisia kohteita ovat liikenteen solmukohdissa sijaitsevat matalat ja hissittömät 70-luvun talot, jotka ovat tulossa putkiremontti-ikään.
  • Helsinki toivoo, että asunto-osakeyhtiölakia muutettaisiin niin, että purkavaan saneeraukseen ei enää tarvittaisi osakkaiden yksimielisyyttä.
  • Hankkeet herättävät vastustusta asukkaissa ja lähiympäristössä. Helsinki ratkoo haasteita räätälöimällä hankkeet alueelle sopiviksi.

Matalat, betoniset ja hissittömät kerrostalot Helsingin Oulunkylän Jokiniementiellä saavat väistyä uusien ja korkeampien tieltä. VR:n työsuhdeasuntoina toimineiden talojen purkaminen tulee halvemmaksi kuin mittava peruskorjaaminen, jota ne vaatisivat vastatakseen nykystandardeja.

Mitä ihmettä? Kuinka huonossa kunnossa talon täytyy olla, ettei sitä kannata korjata?

Kysymys on väärä. Niin kutsutun purkavan saneerauksen edut syntyvät rakennusalan samanaikaisesta kasvattamisesta. Jokiniementien 155 asunnon tilalle tulee 450 uutta.

”Rakentaminen pitää kolminkertaistaa, että hanke kannattaa”, sanoo Oulunkylän hankkeessa rakennuttajana toimivan Saton liiketoimintajohtaja Antti Aarnio.

Purkamalla saavutetaan muitakin etuja. Uudet talot ovat energiatehokkaampia ja vastaavat paremmin nykyajan tarpeita pohjaratkaisuiltaan. Isoja asuntoja voidaan korvata pienemmillä, joista suurissa kaupungeissa on suurin pula.

Purkavalle saneeraukselle parhaita kohteita ovat juuri Jokiniementien kaltaiset talot.

”Hissitön, kolmikerroksinen ja 70-luvulla rakennettu”, kuvaa Helsingin apulaispormestari Anni Sinnemäki otollisia taloja.

Helsingille purkava saneeraus on yksi osa täydennysrakentamisen työkalupakkia.

Oulunkylä sijaitsee pääradan ja tulevaisuudessa pääkaupunkiseudun lähiöitä halkovan Raide-Jokerin solmukohdassa. Sieltä on tehokasta kulkea töihin ilman autoa kaikkialle pääkaupunkiseudulla.

”Tälle vyöhykkeelle on haluttu omat säännöt, jotka kannustavat täydennysrakentamiseen. Samalla katsotaan, mitä kaupunki voi tehdä, jotta täydennysrakentamiseen liittyvät hankkeet koettaisiin turvallisiksi ja kiinnostaviksi asukkaille”, sanoo Sinnemäki.

Nykyisten asukkaiden keskuudessa täydennysrakentaminen ja etenkin purkava saneeraus herättävät paljon tunteita. Alueen identiteetti muuttuu. Totuttu väljyys katoaa.

Täydennysrakentamisen edutkin vaihtelevat elämäntilanteen mukaan. Eläkeläinen haluaisi mieluummin viettää eläkepäiviä rauhassa eikä remontin keskellä tai evakossa.

Paranevat liikenneyhteydet tai palvelut eivät kiinnosta, jos kotoa ei ole tarvetta päästä toiselle puolelle kaupunkia nopeasti, tai jos palveluille ei ole tarvetta. 

  • Helsinki varautuu asuttamaan 200 000 uutta asukasta vuoteen 2050 mennessä, eikä se onnistu ilman täydennysrakentamista.
  • Helsingin kaikista uudisasuntohankkeista 40 prosenttia on täydennysrakentamista. Se suunnataan raideliikenteen solmukohtiin.
  • Kaupungin kannalta täydennysrakentaminen tulee uusien alueiden kaavoittamista merkittävästi halvemmaksi. Tekesin ApRemodel-tutkimuksen mukaan täydennysrakentaminen kaupunkirakenteen sisällä on kuntatalouden kannalta jopa 70 prosenttia edullisempaa kuin lisärakentaminen uusilla alueilla.
  • Täydennysrakentaminen nostaa asuntojen arvoa myös lähialueilla, sillä se muokkaa väestörakennetta ja tuo alueelle paremmat liikenneyhteydet ja palveluita.
  • Tiivistäminen on myös kauppojen ja palvelun tarjoajien etu, koska se tuo paljon asiakkaita yhteen paikkaan.
  • Helsingin visiossa Oulunkylään syntyy tiivistämällä kokonaan uusi kaupunkikeskus. Raide-Jokerin vyöhykkeelle valmistellaan omat erilliset maapoliittiset periaatteet.

Helsinki tekee hartiavoimin töitä sujuvoittaakseen täydennysrakentamista.

”Olemme viestineet täydennysrakentamisesta niin isännöitsijöille kuin rakennuttajille tarkoituksena saada eri tahot harkitsemaan tätäkin vaihtoehtoa, kun talot tulevat putkiremontti-ikään”, Sinnemäki sanoo.

Kaupunkilaisille järjestetään keskustelutilaisuuksia, jotta asukkaiden huolia kuultaisiin ja voitaisiin siten huomioida hankkeiden suunnittelemisessa. Sinnemäen mukaan on tärkeää, että hankkeet räätälöidään alueelle sopivaksi.

”Tapauksia on yhtä monenlaisia kuin tonttejakin. Hankkeiden erilaisuudesta takia taloudellinen hyöty ei aina ole automaattinen tai kaavamainen. Kun rakennetaan lisää, usein syntyy tarvetta lisäpysäköintipaikoillekin ja näissä kaupunki pyrkii olemaan joustava”, Sinnemäki kuvaa.

Oulunkylässä parkkiongelma on ratkaistu maanpäällisellä parkkihallilla. Se rakennetaan ajatuksella, että jonain päivänä se voidaan purkaa ja korvata asuintalolla, mikäli autojen määrä kääntyy merkittävään laskuun, kuten nyt uumoillaan. Ratkaisu tulee halvemmaksi kuin kallis maanalainen pysäköinti.

”Kun ihmiset punnitsevat taloudellista hyötyä maiseman muutosta vastaan, kaikki eivät pidä siitäkään, että tulee halli maantasopysäköinnin sijaan. Joku voi olla huolissaan kauniista männystä tai kalliosta. Huolet korostavat tarvetta viestiä sitä, että kaupunki ei vie kaavoja yhden tietyn sapluunan suuntaan, vaan kaavoituksessa tehdään huolellista työtä, jossa huomioidaan alueen luontoarvoja, identiteettiä ja arkkitehtonista ilmettä,” sanoo Sinnemäki.

Täydennysrakentamiseen liittyy huolia myös omaisuuden suojasta.

”Voiko tässä käydä niin, että asuntoni arvo laskee? Tai miten myyn asunnon, jos päällä on spekulaatio täydennysrakentamisesta? Uskon, että kun hankkeissa saadaan pää auki ja käytännöt muotoutuvat, huolet helpottavat,” Sinnemäki sanoo.

VR:n työsuhdeasuntoina toimineiden talojen purkaminen tulee halvemmaksi kuin mittava peruskorjaaminen, jota ne vaatisivat vastatakseen nykystandardeja. (KUVA: MUSTREAD)

Oulunkylän hanke on siitä yksinkertaisempi, että SATO ostaa tontit niiden nykyiseltä omistajalta, VR-Yhtymältä, ja vastaa myös rakennushankkeesta, joten päätöksenteko on pitkälti yksissä käsissä. Alueen kaavoitusratkaisuja on haettu Helsingin kaupungin, SATOn ja VR:n yhteistyössä järjestämällä suunnittelukilpailulla.

Helsingin ensimmäinen purkavan saneerauksen hanke toteutettiin Jakomäessä, kun kaupunki kolme vuotta sitten purki omat vuokratalonsa ja rakennutti tilalle uudet.

Hankkeen myötä kehitettiin asukkaiden kannalta hyviä toimintatapoja. Tällä hetkellä kaupungilla on meneillään yhteensä neljä purkavan saneerauksen hanketta eri puolilla kaupunkia.

Tulevalta maankäyttö- ja kiinteistölain uudistukselta kaupunki toivoo joustavuutta täydennysrakentamiseen. Purkavan saneerauksen kannalta olennaista on taas muuttaa asunto-osakeyhtiölakia niin, ettei yksityisissä asunto-osakeyhtiöissä enää vaadita yksimielisyyttä purkamisesta.

”On aika epätodennäköistä, että hankkeita yksityisiin asunto-osakeyhtiöihin syntyisi kovinkaan paljon, jos yksimielisyyden vaade pysyy”, Sinnemäki sanoo.

Saton toimitusjohtaja Saku Sipola katsoo, että täydennysrakentamiseen tulisi tarjota myös porkkanoita yksityisille asunto-osakeyhtiöille. Hän muistuttaa, että Oulunkylän kaltaiset tilanteet, joissa kokonainen kortteli on yhden omistajan hallussa, ovat poikkeuksia. Täydennysrakentamisen kaupunkirakennetta tiivistävät hyödyt saadaan laajimmin käyttöön, kun isompia alueita suunnitellaan yhtenä kokonaisuutena.

”Laajempaa aluetta suunniteltaessa myös saavutettavien hyötyjen olisi ulotuttava koko suunnittelualueen kiinteistöille, jotta saadaan luotua yhteinen tahtotila ja koko alueen kannalta parhaat suunnitteluratkaisut. Talo kerrallaan tapahtuvan kehittämisen ongelmaksi muodostuu usein se, että tällöin ei saavuteta tonttitasolla eikä etenkään laajemman alueen näkökulmasta parhaita ratkaisuja – ja mahdollinen hyötykin jää vain yhden kiinteistön alueelle. Tarvitaan siis mekanismeja, jossa arvonnoususta hyötyvät alueen kaikki kehitystyöhön osallistuvat kiinteistöt,” Sipola arvioi.

Artikkelin on kirjoittanut MustReadin kaupallinen johtaja Merja Mähkä

Piditkö artikkelista?

Rekisteröidy ja kokeile MustReadia 14 päivää maksutta