Asuntoja rakennetaan suuriin kaupunkeihin yhä enemmän, mutta hinnat nousevat jatkuvasti – kyseessä ei ole vain negatiivinen ilmiö

Asumiskustannusten nousu suurissa kaupungeissa on globaali ilmiö. Asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet myös Suomen suurissa kaupungeissa ja etenkin Helsingissä jo pitkään. Tämä siitäkin huolimatta, että tarjontaa lisätään jatkuvan uudisrakentamisen avulla. Hintojen nousu ei ole pelkästään negatiivinen ilmiö vaan vaatii laajemmin asuinalueiden muutosten tarkastelua ja ennen kaikkea muuttoketjujen merkitysten ymmärtämistä, kirjoittaa apulaisprofessori Tuukka Saarimaa. VAPAA LUKUOIKEUS.

Tuukka Saarimaa Aalto-yliopisto
Helsingin asuntopolitiikan osalta huomio kiinnittyy usein tiettyjen alueiden hintakehityksen kauhisteluun. Kauhistelun myötä unohtuu hintojen nousun taustalla olevat positiiviset kehityskulut. Kuva: Paradox.Photo (CC BY 2.0)

Asuntotarjonnan lisääminen perustuu viime sijassa poliittisiin päätöksiin. Suomessa kunnilla on kaavoitusmonopoli. Kunnat voivat siis käytännössä päättää, kuinka paljon niiden alueelle rakennetaan. 

Asuntotarjonnan lisääminen, etenkin jos se tapahtuu täydennysrakentamalla ja kaupunkirakennetta tiivistämällä, kohtaa usein voimakasta vastustusta alueiden nykyisiltä asukkailta. Tämä asettaa uudelleenvalinnastaan kiinnostuneet kuntapoliitikot hankalaan asemaan. Jos asuntotarjonnan lisääminen ei alenna asumiskustannuksia, miksi suututtaa nämä Katherine Einsteinin, David Glickin ja Maxwell Palmerin ”naapurustojensa puolustajiksi” nimeämät äänestäjät.

Kun politiikka vaikuttaa merkittävästi kysynnän ja tarjonnan kohtaantoon asuntomarkkinoilla, kyseessä on monimutkainen ilmiö, jota ei voi ymmärtää ilman empiiristen taloustieteellisten tutkimusten tarjoamaa tietoa. 

Tarjonta ja kysyntä vaikuttavat paitsi hintoihin, myös naapuruston laatuominaisuuksiin

Asuinrakentamisen vaikutukset voidaan jakaa tarjonta- ja kysyntävaikutuksiin. Tarjontavaikutus lienee monille tutumpi: kun muut tekijät pidetään vakiona, asuntorakentaminen lisää asuntojen tarjontaa, mikä puolestaan laskee hintoja.   

Mahdollinen kysyntävaikutus syntyy puolestaan siitä, että uusien talojen ja asukkaiden myötä naapuruston laatu saattaa muuttua. Kysyntävaikutus on positiivinen, jos rakentaminen parantaa naapuruston laatua.  Kun esimerkiksi naapuruston uusiin asuntoihin muuttaa suurituloisia, jotka haluavat hyviä palveluita, on tällä lukuisia positiivisia vaikutuksia koko alueelle. 

Suurituloisten asukkaiden muuton myötä naapurustoon perustetaan kahviloita, ravintoloita ja alueesta tulee muutenkin viihtyisämpi. Lisärakentamisen lopputuloksena asukasrakenne muuttuu, naapuruston laatu paranee ja hinnat saattavat nousta, vaikka asuntoja on aiempaa enemmän. Asunnot ovat kuitenkin laadukkaampia, koska ne sijaitsevat parempien palveluiden äärellä.

Toisaalta kysyntävaikutus voi myös vahvistaa tarjontavaikutusta eli voimistaa hintojen laskua, mikäli rakentaminen heikentää naapuruston laatua. Jos uudisrakennukset rakennetaan asukkaiden arvostamille viher- tai virkistysalueille, ne estävät ikävästi kauniita näkymiä. Uudet asukkaat voivat myös ruuhkauttaa alueen palveluita. Naapuruston laatu kärsii. Asuntoja on aiempaa enemmän, mutta palvelut ovat heikentyneet ja viihtyisyys vähentynyt.  Seurauksena on hintojen lasku.

Asuntojen hintojen nousu rakentamisesta huolimatta ei ole kuitenkaan syy heittää taloustieteellistä tutkimusta romukoppaan. Se ei myöskään ole merkki kaupunkisuunnittelun epäonnistumisesta vaan päinvastoin onnistumisesta. On vastattu kysyntään tarjontaa kasvattamalla ja samalla parannettu naapuruston laatua.

Taloustieteellisen tutkimuksen tarvetta kuvastaa, että aivan hiljattain on ilmestynyt useita tutkimuksia, joissa on pyritty hyödyntämään uudenlaista alueellista vertailuasetelmaa. Tutkimuksissa uudis- tai täydennysrakentamisen kohteena olevia alueita verrataan sellaisiin alueisiin, joihin ei kohdistu rakentamista, mutta hintakehitys on ollut aiemmin samanlaista. Jos alueiden hintakehitys eriytyy, voimme olla melko varmoja siitä, että se johtuu juuri uudis- tai täydennysrakentamisesta eikä muista alueiden välisistä eroista.

Tulokset koskevat pääasiassa yhdysvaltalaisia kaupunkeja, mutta niistä voidaan ottaa oppia myös Suomea ajatellen. Tärkein oppi on se, että vaikutukset riippuvat tilanteesta. Joissain tapauksissa alueen täydennysrakentaminen on nostanut hintoja ja vuokria, mikä viittaa siihen, että alue on asunnonostajien mielestä aiempaa parempi. Alueen palvelukirjo kasvoi ja sinne muutti koulutetumpaa väkeä. Toisissa tapauksissa hinnat laskivat, eikä alueen palveluissa tai väestössä havaittu merkittäviä muutoksia.  

Tulosten moninaisuus viittaa siihen, että sillä, miten täydennysrakentaminen tehdään ja miten se vaikuttaa asukasrakenteeseen, on väliä.  

Asuntorakentamisen vaikutukset leviävät koko kaupunkialueelle muuttoketjujen myötä

Rakentamisen vaikutukset näkyvät moninaisesti niillä yksittäisillä alueilla, joihin rakennetaan uusia asuntoja. Rakentamisen vaikutukset heijastuvat kuitenkin myös laajemmin kaupunkialueelle. Tämä johtuu uusien asuntojen aiheuttamista muuttoketjuista. 

Muuttoketjun idea on yksinkertainen. Uusien asuntojen asukkaat muuttavat aina jostain muualta, usein saman kaupungin sisältä.  Entiset asunnot vapautuvat ja niihin puolestaan muuttavat jotkut muut. Uuden asunnon valmistuminen vaikkapa Helsingin Jätkäsaareen, saa aikaan pitkän muuttoketjun, joka ulottuu keskihintaisten alueiden kautta aina halpojen hintojen alueille. Näillä alueilla asuntokysyntä laskee ja siten myös hinnat.

Ketju voi toki katketa ennen kuin se yltää pienituloisille alueille. Näin käy esimerkiksi silloin, kun ketjun jossain kohdassa vapautuvaan asuntoon muuttaa joku, jolta ei vapaudu asuntoa. Tyypillinen tilanne on vanhempien luota omilleen muuttava nuori. Kaupungin sisäinen ketju voi katketa myös, mikäli muutto tapahtuu muualta Suomesta.  

Kun tarkastellaan rakentamisen ja asuntojen hintojen yhteyttä, olennaista on, että kaupungin keskeisille ja siten kalliille alueille rakentaminen vaikuttaa koko kaupunkialueen hintatasoon. Asuntotarjonnan lisäämisen merkittävimmät hintamuutokset saattavatkin löytyä muilta alueilta kuin niiltä, joissa tarjontaa lisätään. 

Muuttoketjujen aiheuttamasta monimutkaisuudesta seuraa asuntopolitiikan kehittämisen merkittävä haaste. Tilanteita katsotaan usein liian kapeasti tiettyjen asuinalueiden näkökulmasta ja monille poliitikoille kyse on omien intressien mukaisesta toiminnasta. Naapurustonsa puolustajiksi leimautuvat äänestäjät saattaavat seuraavissa vaaleissa jättää äänensä antamatta oman alueensa edunvalvojaksi ilmoittautuneelle paikallispoliitikolle, mikäli he kokevat poliitikon pettäneen heidät asuinalueen etujen puolustajana. 

Päättäjien kannattaisi kuitenkin ottaa tosissaan muuttoketjujen merkitys eikä keskittyä vain tiettyjen alueiden kehityksen seuraamiseen. Yhdysvaltain suurkaupungeissa keskeisille ja kalliille alueille rakentaminen laukaisi muuttoketjuja, jotka ylsivät keski- ja pienituloisille alueille saakka.

Suomalaisella aineistolla tekemämme tutkimuksen tulokset olivat samansuuntaiset. Sen lisäksi, että muuttoketjut ylsivät pienituloisille alueille, pystyimme osoittamaan, että muuttoketjuihin osallistui pienituloisia. Tulos osoittaa, että muuttoketjujen myötä pienituloiset kaupunkilaiset hyötyvät rakentamisesta kalliille alueille, vaikka uudet asunnot päätyvätkin suurituloisille.

Tämä artikkeli on julkaistu Creative Commons CC BY-ND 4.0 -lisenssillä.

Piditkö artikkelista?

Rekisteröidy ja kokeile MustReadia 14 päivää maksutta

Tutkittutieto.fi

Keskustelu

Sandra Schalin 17.9.2021 15:09
"Suurituloisten asukkaiden muuton myötä naapurustoon perustetaan kahviloita, ravintoloita ja alueesta tulee muutenkin viihtyisämpi."
Mihin tämä väite perustuu? Kokemukseni mukaan gentrifikaatio päinvastoin vähentää/heikentää palveluja, koska keskimääräinen asukasluku neliömetrillä laskee, kun alueelle muuttaa varakkaampia asukkaita. Uudet varakkaat asukkaat eivät välttämättä tarvitse kioskia tai lounasravintolaa, lastentarhaa tai terveyskeskusta.

Jätä kommentti