Vuokrasääntelystä puhutaan taas – ovatko ekonomistien opit vanhentuneet?

Vuokrien tai vuokrankorotusten suora sääntely on noussut uudestaan keskusteluun. Taloustieteilijät ovat perinteisesti suhtautuneet vuokrasääntelyyn nihkeästi poliittisesta suuntautumisestaan riippumatta. Millaiseen ajatteluun nihkeys perustuu ja mitä uudempi empiirinen tutkimus sanoo sääntelyn vaikutuksista? VAPAA LUKUOIKEUS

Heikki Pursiainen
Mary Barbour johti Glasgow'n vuokralakkoa, joka johti ensimmäisen maailmansodan aikanma vuokrankorotuksia rajoittavaan lainsäädäntöön.
Blogi

Heikki Pursiainen

Ekonomisti

Jokainen tarvitsee asunnon. Yksi yhteiskunnan onnistumisen keskeisistä tunnusmerkeistä on sen kyky tuottaa kaikille kunnollinen asunto.

Tämän vuoksi asunto ei ole mikä tahansa markkinahyödyke. Julkisella sektorilla on vahva intressi varmistaa, että kaikki asuvat säällisesti. On selvää, että tämä edellyttää julkisen sektorin puuttumista asuntomarkkinoiden toimintaan. Kysymys on siitä, millaisella sääntelyn, tukien ja julkisen tuotannon yhdistelmillä tavoitteisiin päästään kustannustehokkaasti.

Asuntomarkkinoiden sääntely on tietenkin hyvin laaja kysymys, jota MustReadin sivuillakin on pohdittu kymmenien juttujen voimin.

Aivan viime aikoina keskusteluun on kuitenkin noussut asia, jota ainakaan itse en muista käsittelleeni, koska olen ajatellut sen olevan ikuisesti haudattu. Tarkoitan tietenkin suoraa vuokrasääntelyä, toisin sanoen katon asettamista joko vuokratasoille tai vuokrankorotuksille. Vuokria säänneltiin Suomessa 1990-luvulle saakka ja lopullisesti sääntelystä luovuttiin 1995.

Asia on kuitenkin taas ajankohtainen sekä kansainvälisesti että Suomessa. Vuokrasääntelyn kannattajat puhuvat mielellään Berliinistä, jossa sääntely aloitettiin vähän aikaa sitten. Seuraukset ovat vielä epäselvät, sillä asian tuoreuden vuoksi käytössä on vasta alustavia tuloksia.

Ruotsissa taas keskustellaan sääntelyn purkamisesta haitallisten sivuvaikutusten vuoksi.

Myös Suomessa vuokrasääntely on nostettu uudelleen politiikkavaihtoehtojen joukkoon. Turun yliopiston sosiaalitieteilijöiden tutkijaryhmä kehottaa harkitsemaan asiaa, tosin varsin pehmeässä muodossa, ympäristöministeriölle laatimassaan taustaraportissa.

Samoja kysymyksiä kuin työmarkkinoilla

Vuokramarkkinoiden sääntelyyn liittyy samanlaisia kysymyksiä kuin lukijoille kenties tutumpaan sääntelyn kohteeseen ja kiistan aiheeseen, nimittäin työmarkkinoihin. Myös työmarkkinoiden sääntelyssä on kysymys siitä, että ihmisten perustarpeiden kannalta olennaisilla markkinoilla halutaan suojella toista, heikompana pidettyä markkinaosapuolta.

Sääntelyn perusongelmakin on sama. Heikomman osapuolen, työmarkkinoilla myyjän, vuokramarkkinoilla ostajan, suojelusta on kustannuksia. Osa kustannuksista koituu juuri niiden maksettavaksi, joita yritetään suojella. Esimerkiksi irtisanomissuoja, liittyipä se sitten vuokra- tai työsopimukseen suojelee sopimuksen solmineita. Samalla se voi kuitenkin vähentää vuokran- tai työnantajien halua solmia uusia sopimuksia asuntoa tai työtä etsivien haitaksi.

Työmarkkinat ovat siinäkin mielessä tärkeä vertailukohta, että uudempi empiirinen tutkimus on haastanut ekonomistien teoriapitoisia käsityksiä suoran hintasääntelyn eli minimipalkkojen vaikutuksista työmarkkinoilla.

On siksi kiinnostava kysymys, onko taloustieteen empiirinen vallankumous muuttanut samalla tavalla käsityksiä hintojen sääntelystä vuokramarkkinoilla. Lyhyt vastaus on, että ei, mutta ei mennä asioiden edelle.

Pulaa asunnoista

Kirjoitan ensin vähän teoriasta, ja yritän sitten kertoa millaisia empiirisiä tuloksia vuokrasääntelyn vaikutuksesta on esitetty. Aihe on laaja ja tarkastelen sitä väistämättä tässä hyvin rajallisesti. Kehotan vuokrasääntelyn taloustieteestä laajemmin kiinnostuneita lukijoita tutustumaan alan kirjallisuuteen jutussa olevien linkkien avulla.

Aloitetaan myönteisistä asioista, siitä mitä vuokrasääntelyllä tavoitellaan. Tavoite riippuu jonkin verran siitä, millaisesta vuokrasääntelystä on kysymys. Toisinaan vuokrasääntely jaotellaan eri ”sukupolviin”. Ensimmäisen sukupolven vuokrasääntely tarkoittaa suoraa enimmäis- eli kattovuokrien asettamista.

Nimi kertoo, että tällaista vuokrasääntelyä pidetään ehkä aavistuksen vanhanaikaisena. Vanhanaikaisuudesta huolimatta esimerkiksi Berliinin tuoretta vuokrasääntelyä voidaan pitää ensimmäiseen sukupolveen kuuluvana.

Ensimmäisen sukupolven sääntelyn tavoitteena on tietenkin suoraan alentaa vuokralaisten maksamia vuokria pakottamalla vuokranantajat vuokraamaan markkinahintaa halvemmalla. Ajatus on aika lailla sama kuin minimipalkkalainsäädännössä, vaikka tietenkin peilikuva, koska työpanoksen myyjän sijasta yritetään suojella asunnon vuokraajaa. Pyrkimys on kuitenkin suojella toista markkinaosapuolta rajoittamalla hyväksyttyä hintatasoa suoraan.

Toisen ja kolmannen sukupolven vuokrasääntely ei ole yhtä ankaraa ja suoraviivaista. Niissä voidaan esimerkiksi rajoittaa vuokrankorotuksia, joko yleisesti koko markkinan tai sitten yksittäisen vuokrasopimuksen tasolla. 

Vuokrankorotusten rajoittaminen ei alenna alkuperäistä vuokratasoa, mutta tarjoaa vuokralaisille vakuutuksen hinnannousuja vastaan. Jos alueen vuokrataso nousee odotettua nopeammin, vuokralaisen ei tarvitse muuttaa sieltä pois. Tämä on tietenkin tärkeä asia.

Asuinpaikan vaihtaminen ei ole samanlainen asia kuin auton tai suksien vaihtaminen. Ihmiset ovat sitoutuneet asuinpaikkaansa monin tavoin. Naapurusto voi olla tärkeä ystävyyden ja sosiaalisen kanssakäymisen paikka, lasten koulu ja harrastukset voivat olla alueella, samoin työpaikka. Koti ja kotiseutu ovat monelle rakkaita ihan vain, koska ne ovat koti ja kotiseutu.

Vuokrankorotusten rajoittaminen estää hintojen nousua repimästä ihmistä irti asuinalueestaan ja kaikista siihen liittyvistä tärkeistä asioista. Se myös estää vuokranantajaa käyttämästä vuokralaisen juurtumista hyväkseen ja nostamasta vuokria tilanteessa, jossa vuokralaisen on vaikea muuttaa.

Ehkä kannattaa huomauttaa, että omistusasujilla tällainen vakuutus hintojen nousua vastaan on ikään kuin automaattisesti. Vuokrankorotusten estämisellä tai rajoittamisella pyritään siis mahdollistamaan vuokra-asujille samanlainen juurtuminen kuin omistusasujille.

Liian vähän vuokrakämppiä

Vuokrasääntelyn tavoitteet ovat siis hyvät. On kuitenkin kysyttävä, miten hyvä keino se on näiden tavoitteiden saavuttamiseen. Yleensä taloustieteilijät ovat olleet aika vahvasti sitä mieltä, että huono. Näkemys on ollut sama ekonomistien muista poliittisista näkemyksistä riippumatta.

Nihkeyden syynä ovat vuokrasääntelyn aiheuttamat haitalliset sivuvaikutukset. Niistä suoraviivaisin lienee sääntelyn aiheuttama vuokra-asuntojen tarjonnan väheneminen. Kun asuntojen vuokraamisesta tulee vähemmän kannattavaa, niitä tulee vähemmän saataville. Vuokranantajat myyvät mieluummin asunnot omistusasunnoiksi kuin pitävät niitä vuokralla.

On myös periaatteessa mahdollista, että pitkällä aikavälillä asuntojen rakentaminen vähenee vuokrasääntelyn vuoksi. Tämä ilmiö ei välttämättä ole esimerkiksi pääkaupungin olosuhteissa merkittävin ongelma, koska rakentamista rajoittaa lähinnä kaavoitus. Kaikki mitä saa rakentaa, rakennetaan.

Kun vuokrataso ei pääse tasapainottamaan kysyntää ja tarjontaa, kysyntä joka tapauksessa ylittää tarjonnan ja syntyy pula vuokra-asunnoista. Tästä aiheutuu tietysti haittaa vuokralaisille. On laiha lohtu, että vuokrasääntely rajoittaa vuokratasoa tai -korotuksia, ellei asuntoja ole saatavilla.

Koska kaikki halukkaat eivät voi saada asuntoa vallitsevalla vuokratasolla, tarvitaan jokin mekanismi, joka valitsee asunnon saavat onnekkaat. Tämä voi olla jonotus tai arvonta tai  vuokranantajan järjestämä kauneuskilpailu, jossa vuokranantajan ennakkoluulojen mukaan sopivin hakija saa asunnon.

Asia voidaan hoitaa tietenkin myös maksamalla osa vuokrasta niin sanotusti epävirallisesti.

Tällaiset säännöstelymekanismit ovat helposti monin tavoin ongelmallisia. Kauneuskilpailuissa menestyvät helposti tietynlaiset ihmiset, ne jotka ovat samanlaisia kuin suhteellisen rikkaat vuokranantajat. Mustalla pörssillä on ikäviä sivuvaikutuksia. Jonotus ei mitenkään takaa, että asunto menee sitä eniten tarvitsevalle tai arvostavalle.

Oikeat ihmiset väärissä asunnoissa

Itse asiassa yksi vuokrasääntelyn merkittävistä ongelmista on juuri sen vaikutus ihmisten ja asuntojen kohtaantoon. Vuokrasääntely johtaa helposti siihen, että ihmiset asuvat väärissä asunnoissa. Kun vuokrasäännelty asunto on kerran saatu, siitä ei kannata luopua, vaikka asumistarpeet muuttuisivat perheen kasvaessa, lasten muuttaessa pois tai työpaikan vaihtuessa.

Tämän lukitusvaikutuksen lisäksi asunto voi olla vääränlainen jo alunperin. Koska sääntely alentaa säännellyn asunnon saavien onnekkaiden vuokraa, he voivat vuokrata liian ison asunnon. Siis sellaisen, josta esimerkiksi isompi perhe olisi valmis maksamaan enemmän. Sääntelemättömillä markkinoilla asunto menisi enemmän tarjoavalle isommalle perheelle. Vuokrasäännellyillä markkinoilla näin ei välttämättä tapahdu, koska asunnon saaja määräytyy jonottamisen, kauneuskilpailun tai muun sellaisen perusteella.

Kummassakin tapauksessa käymällä kauppaa ja vaihtamalla asuntoja ihmisten kesken voitaisiin saada kaikkien kannalta parempi lopputulos. Tämä kertoo, että ihmiset asuvat väärissä asunnoissa ja hyvinvointia tuhoutuu.

Huonoa huolenpitoa

Vuokrasääntely voi johtaa myös siihen, että vuokra-asunnoista ja -taloista pidetään liian huonosti huolta. Ellei tarpeellisten korjauksien tai muiden hyödyllisten investointien tuottamaa laadun parannusta voida siirtää vuokraan, kannustimet näiden tekemiseen puuttuvat.

Tämä tarkoittaa, että talojen kunto huononee. Vaikutukset eivät myöskään välttämättä rajoitu huonokuntoisten talojen asukkaisiin, vaan voivat levitä naapurustoon. Huonokuntoiset talot alentavat elämänlaatua ja siten asuntojen arvoa myös naapuritaloissa.

Vive la révolution de crédibilité!

Olen nyt siis luetellut sekä vuokrasääntelyn hyviä tavoitteita että joitakin talousteorian havaitsemia haitallisia sivuvaikutuksia.

Jos eläisimme iloista 1990-lukua niin lopettaisin tähän. Teoria on puhunut, näin asioiden pitää olla. Valitettavasti vaatimustaso on nykyisin koventunut. 

Erityisesti MustReadin valistunut lukijakunta vaatii empiiristä näyttöä. Saarnasivathan ekonomistit vuosikymmeniä teoriapitoisesti minimipalkkojenkin haitoista. Uusi empiirinen tutkimus on kuitenkin vähintäänkin monimutkaistanut näkemystä maltillisten minimipalkkojen vaikutuksesta, ellei peräti kumonnut sitä kokonaan.

Minimipalkkahässäkkä on ehkä heilauttanut heiluria vähän liikaakin, jos setä saa sanoa. Todistustaakka on nyt niillä, jotka eivät kannata hyväntahtoista hintasääntelyä. Itse olen vanhan koulun ihmisiä. Hintateoria on minusta edelleen ihan hyvä lähtökohta markkinoiden ymmärtämiseen, vaikka minimipalkkatutkimus toki kertoo, että sen kaverina pitää aina olla kunnollista empiiristä tutkimusta.

Teoria näyttääkin pitävän valitettavan hyvin pintansa vuokrasääntelyn tapauksessa. Esittelen tässä kolme kansainvälistä tutkimusta, tai siis kuten nykyisin on välttämätöntä sanoa, kansainvälistä huippututkimusta.

Väärässä asunnossa New Yorkissa

Vanhin esittelemäni tutkimus (ilmaisversio) on 2000-luvun alusta. Sen tekijänä on kaupunkitaloustieteen tähti, Harvardin Edward Glaeser yhdessä kollegansa Erzo Luttmerin kanssa.

Tutkijat pyrkivät tutkimuksessaan arvioimaan aiemmin kuvaamaani väärissä asunnoissa asumisen merkitystä. Tutkimuskohteena on 1990-luvun New York City, jossa oli (ja on yhä) käytössä New Yorkin osavaltion lainsäädäntöön perustuva vuokrasääntely.

Tutkimusasetelmassa verrataan New Yorkia kaupunkeihin, joissa vuokrasääntelyä ei ole käytössä. Tutkijoiden varsin monimutkaisen menetelmän johtaminen on aavistuksen teoriapitoista, joten en kuvaile sitä tarkemmin. Keskustelen siitä kuitenkin mielelläni kanssasi, hyvä lukija, esimerkiksi tarjoamasi lasillisen äärellä.

Ajatus on kuitenkin yksinkertainen. Tutkijat hyödyntävät vuokrasääntelyttömien kaupunkien aineistoa ja ennustavat sen perusteella, millaisissa asunnoissa newyorkilaiset asuisivat, jos vuokrasääntelyä ei olisi. Vertaamalla tätä siihen, millaisissa asunnoissa newyorkilaiset oikeasti asuvat, he päättelevät, miten merkittävää väärässä asunnossa asumista sääntely aiheuttaa.

Tuloksena on, että noin viidesosa New Yorkin vuokra-asujista asuu vääränlaisessa asunnossa. Tämä on luonnollisesti varsin merkittävä osuus

Väärissä asunnoissa asuminen on todennäköisempää pitkään asunnossa asuville. Aiemmin kuvaamani lukitusvaikutus on toisin sanoen merkittävä. Tutkijat havaitsevat merkittävää väärässä asunnossa asumista myös äskettäin muuttaneiden keskuudessa. Lukitusvaikutus ei siis ole ainoa mekanismi, vaan ihmiset muuttavat alunperinkin vääränlaisiin asuntoihin.

Liian halpoja taloja Cambridgessa

Toinen esittelemistäni tutkimuksista on tuoreempi. Siinä hyödynnetään niin sanottua luonnollista koeasetelmaa, kuten usein nykyisissä empiirisissä taloustieteen tutkimuksissa. Tutkimuksen kohteena on Massachusettsin osavaltiossa, Bostonin naapurissa sijaitseva yliopistokaupunki Cambridge.

Cambridge on, kuten lukija tietää, useamman huippuyliopiston kotipaikka. Harvardin yliopiston lisäksi siellä sijaitsee myös Massachusetts Institute of Technology eli MIT, jonka palkkalistoilla myös tutkimuksen tehnyt ryhmä oli. Ryhmän kuuluisin jäsen lienee David Autor.

Cambdridgessä vallitsi vuokrasääntely 1990-luvun puoliväliin saakka. Vuonna 1994 järjestetyn tiukan kansanäänestyksen jälkeen osavaltio luopui kuitenkin nopeasti ja odottamatta vuokrasääntelystä. Juuri tämä sääntelyn nopea ja odottamaton purkaminen tarjoaa tutkijoille mahdollisuuden tarkastella sen vaikutuksia.

MIT:n ryhmän kohteena on nimenomaan sääntelyn mahdollisesti aiheuttama liian vähäinen investoiminen ja tästä aiheutuva rakennusten arvon aleneminen. He eivät kuitenkaan keskity pelkästään ali-investoimisen suoraan vaikutukseen huonosti ylläpidettyihin taloihin, vaan myös niiden naapuritaloihin. Ajatuksena on, että huonokuntoiset talot alentavat paitsi niissä sijaitsevien asuntojen, myös ympäröivien asuntojen laatua ja siten hintoja.

Toinen, kenties ikävämpi syy naapuritalojen arvon alenemiseen vuokrasääntelyn vuoksi, ovat asukkaat. Tutkijat toteavat hyvätuloisten haluavan asua paitsi hyväkuntoisten talojen, myös toisten hyvätuloisten naapureina. Lisäksi hyvätuloiset naapurit ylläpitävät parempia palveluita, kuten ravintoloita ja kauppoja. 

Näin ollen vuokrasäänneltyjen talojen naapuriasuntojen hinnat voivat laskea myös siksi, että hyvätuloiset pakenevat niissä asuvia pienituloisia ja huonompia palveluita toisille alueille.

Kun sääntely puretaan, nämä vaikutukset purkautuvat. Tämä johtaa paitsi aiemmin vuokrasäänneltyjen talojen, myös näiden naapuritalojen arvonnousuun.

Tutkimus perustuu juuri tähän. Tutkijat luokittelivat talot niiden vuokrasääntelyaltistuksen asteen mukaan. Ensin erotettiin alunperin sääntelyn piirissä olevat talot niistä, joiden vuokria ei koskaan säännelty. Sitten kummankin luokan talot eroteltiin vielä sen mukaan, kuinka moni niiden lähitaloista oli sääntelyn piirissä.

Kussakin luokassa olevat talot vakioitiin sitten tilastollisesti hintoihin vaikuttavien muiden ominaisuuksien suhteen. Näin pystyttiin arvioimaan, kuinka vuokrasääntelyn purkaminen oli nostanut hintoja kussakin ryhmässä.

Näin pystyttiin erottelemaan, kuinka suuri osa hinnannoususta johtui suoraan talon oman sääntelyn purkamisesta ja kuinka suuri osa epäsuorasti siitä, että naapuritalojen sääntely purettiin.

Kaksi miljardia dollaria arvonnousua

Sääntelyn purkamisen vaikutuksia oli siis kolmea sorttia. Ensiksi suora, aiemmin vuokrasäännellyn talon arvonnousu, joka johtui siis siitä, että talon asuntojen laatu parani. Toinen vaikutus on epäsuora, aiemmin vuokrasäännellyn talon arvonnousu, joka johtui siitä, että kun vuokrasääntely purettiin, koko naapurustosta tuli arvokkaampi.

Kolmas vaikutus on jo aiemmin sääntelemättömien talojen arvonnousu, joka johtui naapuruston paranemisesta vuokrasääntelyn jälkeen.

Tulokseksi saatiin karkeasti, että kymmenessä vuodessa vuokrasääntelyn purkaminen nosti Cambridgen asuntokannan arvoa 2 miljardilla dollarilla. Tästä suurin osa oli epäsuoraa vaikutusta, siis naapuritalojen vuokrasääntelyn purkamisen aiheuttamaa. Lisäksi yli puolet arvonnoususta tapahtui taloissa, jotka eivät koskaan olleet sääntelyn piirissä.

Toisin sanoen vuokrasääntely alentaa merkittävästi asuinalueen arvoa ja suuri osa tästä vaikutuksesta kohdistuu asuntoihin, jotka eivät edes ole sääntelyn piirissä.

Tulosta on tietenkin joiltakin osin vaikea tulkita hyvinvointimielessä. On selvää, että hyvin hoidettu naapurusto hyvine palveluineen on yhteiskunnallisesti arvokas. On kenties vaikeampi kysymys, millainen yhteiskunnallinen arvo pitäisi antaa hyväosaisten halulle asua toisten hyväosaisten naapurissa.

Lisäksi on mietittävä, missä määrin millä tahansa sosiaaliseen sekoittamiseen tähtäävällä politiikalla on samanlaisia vaikutuksia. Toisin sanoen, jos sosiaalista sekoittamista pidetään tärkeänä yhteiskunnallisena päämääränä, osa tutkimuksessa havaituista vaikutuksista voi olla väistämättömiä, olipa sekoittamiskeinona mikä hyvänsä.

Juppiutumista San Franciscossa

Kolmas esittelemäni tutkimus (ilmaisversio) perustuu samantyyppiseen luonnolliseen koeasetelmaan kuin äskeinenkin. Ainakin minulle tunnetuin tekijöistä on kaupunkitaloustieteen nouseva tähti Rebecca Diamond.

Diamond on Stanfordin yliopistossa, joten on luontevaa, että tutkimuskohteena on tällä kertaa Cambridgen sijasta San Francisco, jonka läheisyydessä Stanford sijaitsee. San Franciscossa vuokrasääntelyä ei kuitenkaan poistettu, vaan laajennettiin poistamalla tietynlaisia asuntoja koskeva poikkeus vuonna 1994. Koska alkuperäinen hintasääntely koski vain 1979 tai aiemmin rakennettuja asuntoja, poikkeuskin poistui vain 1979 tai aiemmin rakennetuilta asunnoilta.

Tämä tarjoaa tutkijoille tarvittavan koeasetelman. He voivat verrata sitä, mitä tapahtui vuonna 1979 tai aiemmin rakennetuissa asunnoissa asuville vuokralaisille siihen, mitä tapahtui muuten samanlaisille, mutta 1980 tai myöhemmin rakennetuissa asunnoissa asuville.

Tuloksena oli, että sääntelyn laajentamisesta oli todennäköisesti hyötyä tietyille asukkaille. Merkittävä osa vuokrasääntelyn piirissä olevista asukkaista olisi muuttanut pois asunnosta ja jopa koko San Franciscosta ilman sääntelyä. Sääntely mahdollisti erityisesti vanhemman väestön ja vähemmistöihin kuuluvien kotitalouksien jäämisen asuntoon ja San Franciscoon.

Hinta näistä hyödyistä oli kuitenkin varsin korkea. Vuokrasääntely mahdollisti vuokrasopimuksen purkamisen, jos asunnon omistaja itse muutti asuntoon tai jos talon asunnot muutettiin omistusasunnoiksi. Vuokralaisen sai myös lahjoa lähtemään asunnosta. 

Sääntelyn tuloksena kävikin niin, että vuokra-asuntojen osuus sääntelyn piiriin tulleista asunnoista laski 15 prosenttia verrattuna sääntelyn laajenemisajankohtaan 1994.

Vuokra-asuntotarjonnan väheneminen tällä tavoin tarkoitti todennäköisesti, että vuokrataso San Franciscossa oli kokonaisuutena korkeampi kuin se olisi ollut ilman sääntelyn laajenemista. Lisäksi sääntelyn aikaansaama asuntojen muuttaminen omistusasunnoiksi ja uusien omistusasuntojen rakentaminen entisten vuokratalojen paikalle korvasi pienituloisille suunnattua asuntotarjontaa suurituloisille tarkoitetulla.

Näin ollen tutkijat päättelevät, että sääntelyn laajentaminen itse asiassa edisti, eikä hidastanut gentrifikaatiota San Franciscossa. Toisin sanoen sääntelyn laajentaminen vähensi eriarvoisuutta lyhyellä aikavälillä, mutta pahensi sitä pitkällä aikavälillä.

Tulokset olivat siis päinvastaiset kuin Cambridgen tapauksessa. Cambridgessä sääntely alensi, San Franciscossa nosti asuntojen hintoja. Kalifornian tutkimusryhmä selittää ilmiötä vuokranantajien erilaisella käyttäytymisellä.

Vuokrasääntelyn kohteeksi joutunut vuokranantaja voi tilanteesta riippuen joko antaa talojen rapistua ja yrittää näin saada mahdollisimman paljon tuottoa sääntelystä huolimatta. Toinen vaihtoehto on yrittää rimpuilla irti sääntelystä muuttamalla asunnot omistusasunnoiksi tai purkamalla talo ja rakentamalla tilalle uutta.

Kaikki vaihtoehdot tuottavat hyvinvointitappiota, mutta eri tavalla. Joko alueen arvo alenee talojen huonon kunnon vuoksi tai sitten vuokra-asuminen vaikeutuu, kun tarjonta siirtyy vuokrataloista hyvätuloisten omistusasunnoiksi.

Johtopäätöksiä ynnä muuta

Vuokrasääntely näyttää siis tutkimuksen valossa varsin huonolta keinolta saavuttaa sen sinänsä hyvät tavoitteet. Varmuuden vuoksi totean kuitenkin vielä uudelleen, että jutustani puuttui monta tärkeää ja mielenkiintoista näkökulmaa. Tämä on vain valikoitu katsaus taloustieteellisen tutkimukseen. Taloustieteellä muista yhteiskuntatieteistä puhumattakaan on aiheesta paljon muutakin sanottavaa.

Mainitsen kuitenkin paria asiaa, jota en käsitellyt tässä. Ensinnäkin artikkeli keskittyi yleisiin tai tavanomaisiin vuokramarkkinoihin. On paljon ihmisiä, joiden mahdollisuudet hankkia asunto markkinoilta ovat vähäiset tai olemattomat. Julkisen vallan tehtävä on tarjota asunto näille erityisryhmille ja siihen tarvitaan suoria toimenpiteitä. Nämä toimenpiteet muodostavat oman, tärkeän kysymyksensä, jota en tässä ole käsitellyt.

Toinen käsittelemättä jättämäni mielenkiintoinen seikka on julkisomisteisten vuokra-asuntojen ja vuokrasääntelyn yhteys. Kaupungin vuokra-asunnot muodostavat monessa Suomen kaupungissa merkittävän osan kaikista vuokra-asunnoista. Näiden asuntojen vuokra on säännelty. 

Tämä tarkoittaa, että vaikka Suomessa ei ole varsinaista vuokrasääntelyä, meillä on kuitenkin merkittävä säännelty, julkisomisteinen vuokra-asuntosektori.

Jos jutussa esittämäni sääntelyn sivuvaikutukset ovat totta, kaupungin vuokra-asuntojen pitäisi ainakin soveltuvin osin tuottaa samanlaisia vaikutuksia. Uskallan väittää, että on ainakin jonkin verran näyttöä, että juuri näin tapahtuukin. Aiheesta lisää esimerkiksi tässä omassa jutussani.

Haluan vielä korostaa, että kysymys ei ole siitä, etteikö julkisen sektorin pitäisi lainkaan puuttua asuntomarkkinoihin tai edistää kansalaisten asumista. Kysymys on siitä, miten se tehdään.

 Julkisella sektorilla on käytössään kansalaisten asumisen edistämiseen runsaasti työkaluja tulonsiirroista kaavoitukseen. Näiden joukossa on vuokrasääntelyä tehokkaampia ja tasapuolisempia konsteja.

Kuten olen aiemmin todennut näillä sivuilla, suoraviivaisin ja tasapuolisin keino asuntokannan uudelleenjakoon ovat suorat tulonsiirrot pienituloisille.

Tärkeintä on muistaa, että asuntopolitiikan lopulliset tavoitteet eivät liity asuntojen hintoihin, vaan ihmisten asumiseen. Onnistumista ei mitata hinnoilla vaan sillä, miten hyvin ihmiset asuvat. Hinnat ovat korkeintaan väline, eivät koskaan päämäärä itsessään.

Siksi kaikkein merkittävin asia, jota julkisen vallan tulee edistää, on riittävä rakentaminen. Mikä tahansa politiikka, joka ei lisää asuinneliöiden kokonaismäärää, on tuomittu vain jakamaan niitä uudelleen. Jos kaikkien asumista halutaan parantaa, on rakennettava lisää.

 

Tämän sisällön mahdollistavat RAKLI ry ja Suomen Vuokranantajat.
Lahjoittajat eivät ole vaikuttaneet sisältöön eivätkä MustReadin journalistiseen prosessiin.

Piditkö artikkelista?

Rekisteröidy ja kokeile MustReadia 14 päivää maksutta

Keskustelu

Tätä juttua ei ole vielä kommentoitu.

Jätä kommentti