Kaupallinen yhteistyö Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA

Voiko rakentamisessa yhdistää kustannustehokkuuden ja laadun? – Kyllä vaan ja tässä esimerkkejä

Hyvä rakentaminen on mahdollista kustannustehokkaasti, mutta vain jos suunnitteluun panostetaan ja kaikki osapuolet tekevät yhteistyötä. ARA kehittää aktiivisesti uusia malleja asumiseen ja rakentamiseen. Pilotit ja kokeilut vievät koko rakennusalaa eteenpäin. Uusille avauksille on tarvetta, sillä rakennuskustannukset ovat nousseet ja samaan aikaan laatu-, ympäristö- ja kestävyysvaatimukset ovat tiukentuneet.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA
"Vuoden parhaat ARA-neliöt” -palkittu Espoon Asunnot Oy:n rakentama vuokrakerrostalo Espoon Saunalahdessa. Kuva: ARA

Lyhyesti

  • Rakentamisen kustannukset ovat nousseet, mutta laatuvaatimuksista ei voi tinkiä.
  • Kustannusten hallinnassa suunnittelu on keskeistä. Kaava antaa lähtökohdat suunnittelulle.
  • Rakennuksen elinkaaren aikainen energiankäyttö tuottaa suurimman osan hiilijalanjäljestä.
  • Yhteisöllisyyden vahvistaminen pitäisi ottaa huomioon suunnitteluvaiheesta lähtien.
  • Erityisryhmien tulisi asua tavallisissa asunnoissa osana kortteleita ja lähiyhteisöjen palveluiden äärellä.
  • Puurakentaminen on nousussa yhtenä vaihtoehtona esimerkiksi täydennysrakentamisessa.

Funktionaalista ajattomuutta henkivän kerrostalon pitkien ikkunoiden välistä loistaa kirkkaan punaisia ja keltaisia väriläiskiä. Värit tanssivan kevätauringossa, sillä eri malliset ikkunat ja mustista tiilistä muurattu jalusta luovat rytmistä liikettä.

Talo sopii koostaan huolimatta kauniisti Espoon Saunalahden niittymäiseen maisemaan ja on modernin sekä kodikkaan näköinen.

Kyseessä on ”Vuoden parhaat ARA-neliöt” -palkinnolla viime vuonna palkittu Espoon Asunnot Oy:n vuokratalo.

Palkinnon saadakseen kohteessa on ”osoitettu esimerkillistä kehittämisotetta, jossa tavoitellaan vähimmäistasoa korkeampaa laatua ja samalla elinkaarikustannuksiltaan kohtuuhintaista asumista.”

Yksinkertaistettuna: erinomaista laatua kustannustehokkaasti.

Tätä me kaikki haluamme uusilta rakennuksilta niin asukkaina, veronmaksajina kuin päättäjinäkin. Hyvää, josta ei tarvitse maksaa järjettömästi.

Rakennuskustannusten nousu on tehnyt rakentamisen kehittämisestä entistä haastavampaa. Tämän vuoksi ARAn rooli rakennusalan kehittäjänä on kasvanut entistä keskeisemmäksi.

ARA tukee pilotteja ja hankkeita, joissa kehitetään uusia tapoja rakentaa ja palvella asukkaita. Tavoitteena on nostaa vuokra-asuntotuotannon kautta asumisen tasoa Suomessa ja viedä samalla koko rakennusalaa eteenpäin.

Miten se tehdään?

Kustannusten nousu hankaloittaa rakentamisen kehittämistä

”Kaikki lähtee suunnittelusta”, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn rakennuttamispäällikkö Vesa Ijäs sanoo.

Ijäs pohtii osana työtehtäviään, kuinka rakennuksista voidaan tehdä yhtä aikaa sekä kustannustehokkaita että laadukkaita. Tehtävään tuo jatkuvasti lisää haastetta rakennuskustannusten nouseminen.

Uusia asumisratkaisuja erityisryhmille

Erityisryhmien asumisessa ovat viime vuosina viuhuneet uudet tuulet. Laitosten ja laitosmaisen asumisen aika on ohi. Uusien asumisratkaisujen kehittämisessä ARA on ollut tien näyttäjänä ja kanssakehittäjänä asukkaiden, kuntien ja järjestöjen kanssa.

”Lähtökohtana pitäisi aina olla asukkaan yksilölliset tarpeet”, ARAn erityisasiantuntija Saara Nyyssölä toteaa.

Useissa erityisryhmien asumisen kehittämishankkeissa on vuosien varrella käynyt selväksi, että lähes kaikki haluavat asua ihan tavallisessa asunnossa. Aiemmin erityisryhmät, kuten ikäihmiset, erityistä tukea tarvitsevat nuoret, kehitysvammaiset ja mielenterveyskuntoutujat asuivat usein erillisissä ympärivuorokautisesti valvotuissa ryhmäkodeissa. Nyt suuntana on, että erityisryhmät voisivat asua samanlaisissa asunnoissa kuin muutkin ja tarvittavat palvelut tuodaan heille kotiin.

”Asunto- ja naapurustoverkostoista on muualla maailmassa jo paljon hyviä kokemuksia. Nämä yksilölliset asumisratkaisut eivät suinkaan ole kalliimpia kuin laitosmaiset ratkaisut”, Nyyssölä kertoo.

”Asunto- ja naapurustoverkoston idea on siinä, että asukkaat asuvat hajautetusti tavallisissa asunnoissa ja saavat räätälöidysti tarvitsemansa tuen kotiin. Asukas maksaa vain  tarvitsemastaan palvelusta. Ammattilaisten antaman avun ja tuen rinnalle tarvitaan uudenlaisia avun muotoja kuten naapuriapua ja vertaistukea. Asukas on keskiössä ja hän antaa myös oman osaamisensa ja vahvuutensa verkoston käyttöön. Yhteinen tekeminen ja mukana olo vähentää yksinäisyyttä ja turvattomuudentunnetta.”

Myös erityisryhmien asumisen suunnittelun pitäisi lähteä liikkeelle kaavoituksesta ja asukkaiden ottamisesta suunnittelun mukaan. Tähän tarvitaan kunnissa kaavoituksen lisäksi myös asuntotoimen ja soten vahvaa panostusta. Sektorirajat ylittävällä yhteistyöllä saadaan aikaiseksi monipuolisempia ja ihmislähtöisempiä asuinalueita, jotka vastaavat paremmin ihmisten erilaisiin asumisen tarpeisiin. Asuntosuunnittelu edellyttääkin toimintaympäristön muutostrendien ennakoivuutta. Se, mikä on sopivaa tänä päivänä, ei välttämättä enää vuosikymmenien päästä olekaan haluttua. Erityisesti tämä pitäisi ottaa huomioon, kun mietitään erityistä tukea asumisessaan tarvitsevien ihmisten tilannetta.

”Kun luovutaan liian raskaasti tuetusta asumisesta, säästyy resursseja, jotka voidaan hyödyntää yksilöllisten asumisratkaisujen toteuttamiseen”, Nyyssölä sanoo.

Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin mukaan rakentamisen kustannukset nousivat viime vuonna 2,2 prosenttia, mikä on nopeampi tahti kuin edellisinä vuosina. Erityisesti rakennusmateriaalien kustannukset ovat nousseet, vaikka työvoimakustannukset ovat jopa laskeneet hieman.

Kustannusten noususta huolimatta rakentamisen on vastattava asumisen uusiin laatuvaatimuksiin niin talotekniikkansa kuin ekologisuutensa ja asumisen esteettömyyden osalta.

Samaan aikaan asumiseen ja rakentamisen liittyvät tekniset laatuvaatimukset ovat tiukentuneet. Rakennusten pitää olla energiapihejä, turvallisia, kestäviä ja terveitä.

”Uudet rakennukset ovat kuin hyvin toimivia koneita”, Ijäs kuvaa.

Talotekniikka on kehittynyt ja rakennusten kosteutta, energiankäyttöä ja ilmanvaihtoa seurataan. Taloautomaatio ja verkkopohjaiset alustat mahdollistavat myös sähköisten palveluiden tarjoamisen.

Kaupungistumisen myötä rakennuksiin kaivataan lisää asumisviihtyvyyttä ja yhteisöllisyyttä, minkä vuoksi rakennuksiin ja kortteleihin suunnitellaan enemmän yhteisiä tiloja ja piha-alueita.

Näiden kaikkien vaatimusten yhdistäminen ei onnistu edes rahalla, elleivät eri osapuolet tee yhteistyötä jo suunnitteluvaiheessa.

”En voi korostaa liikaa suunnittelun tärkeyttä”, Ijäs sanoo.

Tämän vuoksi monessa ARA-kohteessa asukkaita otetaan mukaan suunnittelutyöhön jo varhaisessa vaiheessa.

Kestävyys vaatii huolenpitoa, hiilijalanjälki energiapihiyttä

”Rakennuttajana arvostamme ajatonta arkkitehtuuria. Se sopii hyvin kestävän rakentamisen tavoitteeseemme ja se on useimmiten myös helposti ylläpidettävää”, sanoo alussa mainitun Saunalahden talon rakennuttaneen Espoon Asunnot Oy:n rakennuttamisjohtaja Pirjo Räihä.
(Lue lisää ARAviesti-lehdestä.)

Ekologisen talon voi rakentaa monilla eri tavoilla ja eri raaka-aineista. Betonirakentamisessa ekologisuus määräytyy ensisijaisesti elinkaarikestävyyden ja energiatehokkuuden kautta.

Kaikkien rakennusten elinkaaren aikainen hiilijalanjälki syntyy ennen kaikkea energiankulutuksesta – siitä muodostuu eri selvitysten mukaan noin 65 prosenttia rakennuksen hiilijalanjäljestä. Uusissa taloissa energiatehokkuus viedään mahdollisimman pitkälle teknisin ratkaisuin.

Tämän lisäksi hiilijalanjälkeen voidaan vaikuttaa valitsemalla uusiutuvia energialähteitä. Useisiin uusiin rakennuksiin on lisätty viime vuosina aurinkopaneeleita ja lämpöä sekä viilennystä tuotetaan maalämmön avulla. Vanhoihin rakennuksiin voidaan asentaa ilmalämpöpumppuja.

”Energiatehokkuuden kannalta on tultu siihen pisteeseen, että pitäisi miettiä, miten opastetaan ihmisiä asumaan”, Ijäs naurahtaa.

Asukkaan käyttäytymisen opastamisen lisäksi energiankulutusta pystytään vähentämään huolehtimalla rakennuksen kunnossapidosta. Laitteistojen säädöillä ja säännöllisellä huollolla on suuri merkitys. Vedenkulutusta voidaan hillitä myös teknisillä ratkaisuilla.

”Vuokrataloyhtiöissä on se hyvä puoli, että rakennusten kuntoa seurataan jatkuvasti ja tarvittavat huoltotoimet tehdään välittömästi. Tarvittavat korjaukset eivät siten pääse lykkääntymään ja talon kunto pysyy hyvänä”, Ijäs sanoo.

Sukupolvienkorttelin piha Helsingin Jätkäsaaressa.

Hyvä kaava säästää aikaa

Ylläpitoakin tärkeämpää rakennuksen ekologisuuden ja kustannustehokkuuden kannalta on kuitenkin se jo useaan kertaan mainittu asia: suunnittelu. Se lähtee liikkeelle kaavoituksesta asti.

”Tontin osuus kustannuksissa nousee, jos tontin kaavoitukseen pitää hakea poikkeuksia vain sen vuoksi, että kaavassa on liian yksityiskohtaisesti otettu kantaa rakentamiseen”, Ijäs jatkaa.

Tammikuussa ARA palkitsi arkkitehtitoimisto OPEAAn suunnitteleman ja Lakea Oy:n rakennuttaman Puukuokka-kerrostalokorttelin Jyväskylässä. Puukuokassa onnistuttiin sovittamaan yhteen kaavoituksen, rakennussuunnittelun ja rakentamisen näkökulmat. Jokainen yksityiskohta oli mietitty etukäteen.

Puukerrostalossa ekologisuus toteutuu uusiutuvan raaka-aineen kautta. Suomen metsissä kasvaa noin tunnissa sellainen määrä puuta, jota tarvitaan noin 60 puukerrostalon rakentamiseen. Näin arvioi rakennusopin professori Markku Karjalainen Tampereen yliopistosta Rakennuslehdessä.

Puurakentamisen taloudellinen hyöty tulee siitä, että hyvin suunniteltu puurakentaminen on nopeaa. Tämän vuoksi puu sopii hyvin täydennysrakentamiseen ja kerrostalojen lisäkerrosten materiaaliksi.

OPEAAn suunnitteleman ja Lakea Oy:n rakennuttama Puukuokka-kerrostalokortteli Jyväskylässä

Rakennusvaiheen kustannuksia ei pidä karsia liikaa

Hyvät ja kestävät materiaalit, talotekniikka ja kestävät energiaratkaisut maksavat enemmän, mutta tuovat säästöjä pitkällä aikavälillä.

”Minun mielestäni pitäisi hyväksyä rakennusvaiheen korkeammat kustannukset, jos haetaan oikeasti elinkaarikustannusperusteisesti kestäviä rakennuksia”, Ijäs sanoo.

Koska rakentaminen lähtökohtaisesti maksaa paljon, ARA ja rakennuttajat ovat miettineet uudelleen myös asumisen rahoitusmuotoja. ARA-yhteisö Lakea on kehittänyt niin sanotun Omaksi-mallin, jossa asukas asuu vuokralla ja samalla lunastaa vuokrassa asuntoa omakseen. Kun asunto on ollut vuokrakäytössä 20 vuotta, voi sen lunastaa kokonaan omaksi asunnon alkuperäisellä hinnalla. Jos asukas haluaa luopua asunnosta aikaisemmin, voi lunastusoikeuden myydä eteenpäin.

Viime aikoina esillä on ollut myös osuuskuntamalli. MustRead kirjoitti osuuskuntamallista aiemmin. Erilaiset vaihtoehdot ovat tarpeellisia, jotta asuminen olisi kohtuuhintaista pieni- ja keskituloisille.

Yhteisöllisyyttä perheille, opiskelijoille ja senioreille

Yhteisöllinen asuminen on nosteessa erityisesti kasvavissa kaupungeissa. ARA palkitsi vuonna 2017 Helsingin Jätkäsaaressa sijaitsevan Sukupolvien korttelin. Kortteliin on rakennettu asuntoja  muun muassa opiskelijoille, lapsiperheille, sinkuille ja tukea tarvitseville vammaisille henkilöille.

”Kortteli toteuttaa ajatusta laajennetusta kodista, jossa asukas voi hyödyntää yhteisiä tiloja, kuten pesulaa, aulan kahvilaa ja oleskelutiloja sekä kuntopolkunakin toimivaa sisäkatua. Korttelin asukkaille tarjotaan myös asumista tukevia palveluja”, ARAn Ijäs sanoo.

Sukupolvien korttelin ovat rakennuttaneet Setlementtiasunnot, Asuntosäätiö ja HOAS. Hankkeen kehitysvaiheessa yhteistyössä olivat mukana myös Aalto-yliopisto, ARA, ympäristöministeriö ja Helsingin kaupunki. Kortteli on jälleen kerran hyvä esimerkki siitä, miten rakentaminen saadaan onnistumaan laadukkaasti ja kustannustehokkasti: se vaatii laaja-alaista yhteistyötä eri tahojen välillä suunnittelusta toteutukseen.

Väestön ikääntyminen lisää jatkossa tarvetta uusille asumisen muodoille, joissa yhteisöllisyys on vahvasti läsnä.

Ikäihmiset ovat havahtuneet tähän itsekin ja alkaneet luoda omia taloprojektejaan. Jyväskylässä Varttuneiden asumisoikeusyhdistys Jaso ry rakennutti itse kerrostalon, jossa yhdistyksen jäsenet osallistuivat aktiivisesti talon suunnitteluun.

Artikkelin on kirjoittanut kaupallinen johtaja Outi Toivanen-Visti

Piditkö artikkelista?

Rekisteröidy ja kokeile MustReadia 14 päivää maksutta