”Asuntosijoittaja voi vähentää hoitovastikkeen lisäksi rahoitusvastikkeen pääomatulojen verotuksessa, jos maksetut rahoitusvastikkeet käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa tulona. Sitä vastoin, jos asunnon omistaa asukas, hän ei saa vähentää rahoitusvastiketta verotuksessaan.”
Näin selitetään valtioneuvoston vuokra-asuntosijoitusalaa koskevassa, vuonna 2018 julkaistussa selvityksessä nykyverotuksessa koettua epäkohtaa. Myös talouspolitiikan arviointineuvosto kuvailee vähennysmahdollisuutta haitalliseksi verotueksi, joka lisää riskiä asuntohintojen liiallisesta nousemisesta.
Marinin hallituksen ohjelmassa luvataankin selvittää, tulisiko oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus rahoitusvastikkeesta rajoittaa. Perusteluna on, että nykysäännöt ovat kannustaneet nostamaan asunto-osakeyhtiöiden velka-asteen jopa yli 80 prosenttiin. Verotus kannustaa taloyhtiöitä ottamaan velkaa omistajien puolesta, eikä ole tältä osin neutraalia.
Nykyinen verovähennysoikeus herättää todellakin kysymyksiä. Miksi lainan lyhennys muuttuu yhtäkkiä vähennyskelpoiseksi, jos lainaa on otettu taloyhtiön nimissä sijoittajan puolesta? Miksi verotukseen vaikutta se, kirjataanko rahoitusvastike taloyhtiön tuloksi vai rahastoidaanko se? Yhtiökokous voi päättää tästä vapaasti ja siten määrätä, onko rahoitusvastike vähennyskelpoinen.
Vähennys voi jopa nollata veron
Vähennys voi tuntua pieneltä tekniseltä yksityiskohdalta, mutta rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus verotuksessa voi pienentää vuokratuloista maksettavaa veroa dramaattisesti.
Otetaan esimerkiksi asunto, jonka vuokra on 1 200 euroa kuukaudessa. Vuokrasta 400 euroa menee hoitovastikkeeseen ja muihin hoitokuluihin. Asuntosijoittaja on rahoittanut asunnon osittain 120 000 euron suuruisella ja 25 vuoden pituisella lainalla, josta hän maksaa kahden prosentin korkoa.
Korkomenot ovat tässä tapauksessa 200 euroa kuukaudessa. Verotettavaa vuokratuloa jää hoito- ja korkokulujen jälkeen 600 euroa, josta asuntosijoittaja maksaa 30 prosentin pääomatuloverokannalla veroa 180 euroa eli 15 prosenttia vuokrasta.
Vuokratulojen verotus kevenee kuitenkin dramaattisesti, jos lainaosuus siirtyy taloyhtiön taseeseen. Taloyhtiö rahoittaa lainakorot sekä lyhennykset, jotka ovat tasalyhenteisessä lainassa 400 euroa kuukaudessa 600 euron rahoitusvastikkeella. Verotettavaa vuokratuloa jää sijoittajalle enää 200 euroa kuussa, kun hän saa vähentää rahoitusvastikeen tuloista. Veroa jää vain 60 euroa eli enää viisi prosenttia vuokrasta.
Asuntoon kohdistuva lainaosuus on tässä esimerkissä vielä varsin maltillinen. Vuokrista maksettava vero voi helposti nollaantua täysin, jos taloyhtiöllä on enemmän velkaa.
Esimerkin sijoittaja ei tosin voi nauttia suurista verottomista tuloista. Vastikkeiden, muiden kulujen ja verojen jälkeen hänelle jää vain 140 euroa käteen. Hänen varallisuutensa kuitenkin kasvaa 400 eurolla kuussa, jos asunnon arvo pysyy vakaana, kun asunnon velkaosuus kuukausi kuukaudelta pienenee.
Verotus tippuu nollaan ainoastaan, jos asuntoon liittyvät menot ylittävät vuokratulot. Velkaosuus on silloin niin suuri, että, sijoittajalle ei jää vuokratuloista rahaa ollenkaan vaan hän joutuu jopa sijoittaman jatkuvasti enemmän rahaa asuntoon rahoitusvastikkeiden kautta. Sijoittajan tulot muodostuvat tällöin täysin asunto-osakkeen arvonnoususta.
Pääomatuloa verotetaan, kun asunto myydään
Tarina ei kuitenkaan lopu tähän. Sijoittaja haluaa ehkä jonain päivänä realisoida hankkimansa varallisuuden ja myydä asunnon.
25 vuoden kuluttua, kun taloyhtiö on maksanut lainansa pois, asuntosijoittajalle on kertynyt 60 000 euron edestä varallisuutta. Asunto-osakkeen arvo on noussut tämän verran, vaikka asunnon velaton arvo ei olisi noussut. Hän joutuu silloin maksamaan myyntivoitosta vähintään 32 prosenttia veroa – 18 600 euroa – koska 30 000 euroa ylittävistä vuosittaisista pääomatuloista veroprosentti on 34, jos verosäännöt eivät 25 vuodessa ole muuttuneet.
Jos sijoittaja olisi sen sijaan ottanut lainan omissa nimissään, hänelle ei syntyisi verotettavaa myyntivoittoa ollenkaan. Hänen varallisuutensa olisi tässäkin tapauksessa kasvanut 60 000 eurolla, kun hän olisi maksanut lainansa pois, mutta asunto-osakkeen arvo ei olisi oletuksen mukaan muuttunut.
25 vuoden aikana itse lainaa ottanut sijoittaja olisi maksanut 18 000 euroa enemmän veroa vuokratuotoistaan. Lainan siirtäminen taloyhtiöön olisi tuottanut lähinnä korottoman lykkäyksen veronmaksussa asunnon myyntihetkeen.
Taloyhtiölainan etu korostuu, jos asunnon arvo on laskenut esimerkiksi siksi, että asunto on vuosien varrella kulunut tai muuttoliike on vähentänyt asuntojen kysyntää alueella. Myyntivoitto pienenee, kun asunnon velaton hinta on laskenut, mikä tietysti on kohtuullista.
Omalla lainalla asunnon ostoa rahoittaneelle sijoittajalle syntyy luovutustappio. Asunnon arvon lasku ei lainkaan vähennä hänen maksamiaan veroja, jos hänellä ei ole muista sijoituksista luovutusvoittoja, josta hän voi luovutustappioita vähentää. Todellinen pääomatulojen veroprosentti nousee silloin 30 prosenttia korkeammaksi.
Ehdotettu veromuutos, joka asettaisi kaikki asuntosijoittajat suoraan lainaa ottaneen asemaan, tekisi siksi erityisesti investoinnit muuttotappioaluilla sijaitsevien asuintalojen peruskorjauksiin vähemmän houkuttelevaksi sijoittajille. Sijoittaja joutuisi maksamaan veroa summasta, joka ylittää sijoituksen todellisen tuoton.
25 vuodessa verojärjestelmä ehtii toki muuttua monta kertaa, joten emme voi varmuudella sanoa, millaista lopullinen verotus tulee olemaan. Eikä sijoittajan tietysti tarvitse myydä asuntoa, vaan hän voi 25 vuoden kuluttua alkaa nauttia korkeammista nettovuokratuloista, kun taloyhtiö ei enää peri rahoitusvastiketta. Näistä tuloista hän joutuisi nykyisten sääntöjen mukaan maksamaan täyden pääomatuloveron.
Omistusasumista verotetaan silti kevyemmin
Vuokratulojen verotuksen neutraalisuutta on syytä pohtia myös muista näkökulmista kuin siitä, miten se kohtelee asuntosijoittajia siitä riippuen, millä tavalla he ottavat velkaa. Tärkein kysymys on, kohteleeko verotus omistusasumista ja vuokra-asumista samalla tavalla.
Valtioneuvoston selvityksessä todetaan, että omistusasukkaat ovat rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuden kohdalla heikommassa asemassa kuin asuntosijoittajat. Totta on, että asunnossa itse asuva omistaja ei saa vähentää rahoitusvastiketta verotuksessa, kuten valtioneuvoston selvityksessä todetaan. Hän ei saa vähentää edes hoitovastiketta.
Omassa asunnossaan asuva asunnon omistaja ei kuitenkaan maksa asuntosijoituksestaan lainkaan tuloveroa. Omistusasukasta verotetaan siksi vielä kevyemmin kuin asuntosijoittajaa, vaikka hän ei saa vähentää vastikkeita verotuksessaan.
Sijoittamalla omaan asuntoon voi saada säästöilleen verotonta tuottoa. Jos ostaa aiemmassa esimerkissä käsitellyn, osin taloyhtiölainalla rahoitetun asunnon omaksi asunnokseen, saa 1 000 euron kuukausimaksulla käyttöönsä asunnon, jonka markkinaehtoinen vuokra olisi 1 200 euroa. Kertauksena: esimerkissä asunnon hoitokulut hoitovastike mukaanlukien olivat 600 euroa ja rahoitusvastike 400 euroa.
Omistaja saa siis esimerkkitapauksessa sijoitukselleen kuukausittain verotonta tuottoa 200 euroa, jonka säästää suoraan asumismenoissa, sekä 400 euron varallisuuden nousun, kun velkaosuutta maksetaan pois.
Samaa asuntoa vuokraavaan asuntosijoittajaan verrattuna omassa asunnossaan asuva maksaa siis kuukausittain 60 euroa vähemmän veroa. Kevyempi verotus alentaa asumiskustannuksia viidellä prosentilla markkinaehtoisesta vuokrasta.
Vähennysoikeuden tiukentaminen kasvattaisi entisestään omistusasumisen suhteellista verohyötyä. Jos asuntosijoittaja ei saa vähentää taloyhtiölainan lyhennyksiä, omistusasuminen muodostuu pelkästään vuokratulojen verokohtelusta johtuen 15 prosenttia halvemmaksi kuin vuokralla asuminen.
Yllä mainitut lukemat riippuvat tietysti täysin esimerkin oletuksista. Valtioneuvoston vuoden 2018 selvityksen mukaan asuntosijoittajien keskimääräisistä vuokratuloista puolet meni hoitokustannuksiin. Esimerkkitapaus on näin ollen kohtuullisen realistinen, vaikka selvityksessä esitetyt tilastot koskevat ainoastaan yhtiömuotoisia asuntosijoittajia.
Oman asunnon ostaneet eivät myöskään maksa asunto-osakkeensa arvonnoususta veroa edes silloin, kun he myyvät asuntonsa, jos he ovat asuneet asunnossaan vähintään kaksi vuotta. Tältäkin osin asunnon omistaja on siis paremmassa asemassa kuin asuntosijoittaja.
Omistusasumisen verohyötyä kasvattaa vielä sekin, että oman asunnon omistaja voi maksaa yhtiölainan pois ja rahoittaa asuntonsa omalla asuntolainalla, jonka korkoja hän saa osittain vähentää verotuksessa muista tuloistaan.
Kuka maksaisi veronkiristyksen?
Keskeinen kysymys verosääntöjen muuttamista pohdittaessa on, kuka maksaa esitetyn veronkiristyksen. Siirtyykö kireämpi verotus vuokriin, jolloin vuokralainen on viime kädessä maksumiehenä?
Veron kohtaanto on monimutkainen kysymys. Talousteorian mukaan vero rasittaa eniten niitä tahoja, joilla on pienin mahdollisuus muuttaa käyttäytymistään veron välttämiseksi.
On epätodennäköistä, että veronkiristys merkittävästi alentaisi asuntosijoitusten tarjoamaa tuottoa. Sijoittajilla on Suomessa ja ulkomailla monia vaihtoehtoisia sijoituskohteita, joihin hän voi siirtää rahojaan, jos asuntosijoituksen tarjoama tuotto verojen jälkeen muuttuu vähemmän houkuttelevaksi.
On sen sijaan todennäköistä, että veronkiristys hillitsisi asuntojen hintojen nousua tai jopa laskisi hintoja, koska asuntojen tarjonta ei lyhyellä tähtäimellä jousta. Asuntoja ei voi siirtää minnekään.
Kireämpi verotus vähentäisi sijoittajien kysyntää asunnoista, kunnes hinnat olisivat tippuneet niin paljon, että alhaisemmatkin veron jälkeiset vuokratulot tarjoaisivat houkuttelevaa tuottoa sijoitusasunnon ostajalle.
Pidemmällä tähtäimellä sijoitusasuntojen heikompi kysyntä ja alhaisemmat asuntojen hinnat voivat hidastaa asuntojen tuotantoa. Tällöin pienempi asuntojen tarjonta voisi aiheuttaa nousupaineita vuokriin.
Vuokratulojen verotuksen kiristyminen voi myös supistaa vuokra-asuntojen tarjontaa, koska kiristynyttä veroa voi välttää muuttamalla vuokra-asunnon omistusasunnoksi. Asunnon omistaminen muuttuu yhä houkuttelevammaksi suhteessa vuokra-asumiseen, kun asuntojen hinnat tippuvat.
Veron kiristymisen maksaisivat siis todennäköisesti nykyiset sijoitusasuntojen ja omistusastuntojen omistajat, koska asuntojen hinnat jäisivät alhaisemmiksi kuin mitä ne olisivat ilman verosäännön muutosta. Erityisesti pidemmällä tähtäimellä kiristynyt verotus johtaisi todennäköisesti myös vuokrien nousuun, kun vuokra-asuntojen tarjonta supistuisi.
Hyötyjiä olisivat he, jotka veronmuutoksen seurauksena voisivat ostaa oman asunnon halvemmalla ja pystyisivät esimerkiksi siirtymään vuokra-asumisesta omistusasumiseen. Häviäjiksi jäisivät silloin eritysesti ne vuokralaiset, jotka eivät pystyisi ostamaan omistusasuntoa, koska heidän taloudellinen asemansa ei ole tarpeeksi hyvä, jotta he voisivat saada lainaa asunnon ostamiseen.
Asuntosijoittajien verotus ei muita edullisempaa
On myös syytä kysyä, kohdellaanko asuntosijoittajia rahoitusvastikkeiden verovähennyskelpoisuuden vuoksi verotuksessa kevyemmin kuin muuhun yritystoimintaan sijoittavia. Ensi silmäyksellä tämäkin vaikuttaa ilmeiseltä, koska normaalisti lainojen lyhennyksiä ei koskaan saa vähentää verotettavasta tulosta.
Asunto-osakkeen omistava vuokranantaja on kuitenkin poikkeuksellisessa tilanteessa. Hän on sijoittanut asunto-osakeyhtiöön, mutta saa itse tulot asunto-osakeyhtiön tuottamien asumispalveluiden myynnistä, kun vuokralainen maksaa hänelle vuokraa.
Normaalisti osakeyhtiö kerää maksut tarjoamistaan palveluista itse asiakkailta ja maksaa osakkaille osinkoa. Verokohtelua voidaan valaista miettimällä, miten asumispalveluiden myyntiä verotettaisiin, jos taloyhtiö olisi normaalilla tavalla toimiva osakeyhtiö, joka keräisi suoraan tuloja vuokralaisilta.
Esimerkkitapauksessamme yhtiön tulot olisivat 1 200 euroa kuukaudessa asuntoa kohden. Verotettavasta tuloksesta yhtiö saisi vähentää toiminnan juoksevat kustannukset – hoitokulut – ja yhtiön ottaman lainan kulut, mutta ei lainanlyhennyksiä.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että yhtiön verotettava tulo asunnon vuokrauksesta olisi 600 euroa kuukaudessa. Lainan lyhennyksiä ei saa vähentää verotuksessa, mutta lainaa on alunperin otettu investointien rahoittamiseen – talon rakentamiseen tai korjausten tekemiseen. Näistä investoinneista yhtiö saa tehdä vuosittaisia poistoja, jotka vähentävät verotettavaa tulosta.
Verotettava tulo jää tässäkin tapauksessa 200 euroon kuukaudessa, jos yhtiö tekee poistoja samaan tahtiin kuin lainoja maksetaan takaisin.
Ainoaksi kysymykseksi jää, salliiko verolainsäädäntö, että poistoja tehdään yhtä ripeässä tahdissa kuin lainaa maksetaan takaisin. Tilanteessa, jossa lainoja maksetaan takaisin ripeämmin kuin yritys pystyy tekemään poistoja, aiemmin käytetyn esimerkin taloyhtiöllekin tulee veroseuraamuksia.
Asuntosijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeen ainoastaan, jos sitä käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa tulona. Taloyhtiön pitää muiden osakeyhtiöiden tapaan maksaa tuloistaan veroa, jos se ei tilinpäätöksessään pysty esittämään vastaavia kuluja, joita voidaan verotuksessa vähentää tuloista. Lainojen takaisinmaksu ei ole taloyhtiöllekään vähennyskelpoinen kulu. Investoinneista tehdyt poistot sen sijaan ovat.
Tuloutettavalla rahoitusvastikkeella asuntosijoittaja siirtää verotettavaa tuloa itseltään taloyhtiölle. Verotettavan tulon nollaamiseen vaaditaan todellisia, verotuksessa vähennettäviä kulueriä, kuten poistoja.
Rahastoitu rahoitusvastike ei sen sijaan ole taloyhtiölle verotettavaa tuloa. Siksi sitä ei voikaan vähentää asuntosijoittajan tuloista.
Tuloutetun rahoitusvastikkeen verotus noudattaa siis aivan samoja periaatteita kuin tavanomaisen osakeyhtiön verotus, kun asuntosijoittajan ja taloyhtiön verotusta tarkastelee kokonaisuutena.
Rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistaminen tarkoittaisi, että taloyhtiöiden investointeja asuntojen rakentamiseen ja peruskorjauksiin verotettaisiin muita investointeja ankarammin, jos omistajana on asuntoja vuokraava sijoittaja. Investointikustannusten perusteella tehtäviä poistoja ei voisi vähentää verotuksessa.
Toki asuntosijoittajan verotuksen vertaamista muuta liiketoimintaa harrastavan yhtiön osakkeenomistajan verotukseen mutkistaa se, että yhtiöitä koskeva yhteisöverokanta on alhaisempi kuin normaali pääomaverokanta ja yhtiön osakkaille maksettavia osinkoja vielä verotetaan erikseen monimutkaisten säännösten perusteella. Rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeus ei kuitenkaan sinällään tuota vääristymää.
Tämän sisällön mahdollistavat RAKLI ry ja Suomen Vuokranantajat.
Journalistinen päätösvalta on MustReadin toimituksella.
Keskustelu
Tätä juttua ei ole vielä kommentoitu.