Kaupallinen yhteistyö Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA

Asumiskustannukset hipovat pilviä, mutta näin ei tarvitsisi olla, sillä asuntopolitiikkaa voi muuttaa

Asuntoja pitäisi tuottaa tavallisille palkansaajille. Vantaan apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä haluaisi valtion asettavan etusijalle kohtuuhintaisen asuntotuotannon. Vaikka pääkaupunkiseutu kärsii asuntopulasta ja asumisen hintojen noususta, niin kohtuuhintaisia ARA-taloja rakennetaan jatkuvasti vähemmän.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA
Lapset leikkivät Vantaan Kivistön koulun pihalla. Kuva: Sakari Manninen

Lyhyesti

  • Yhä useampi kaupunki haluaisi mahdollisuuden rakentaa kohtuuhintaisia asuntoja tavallisille palkansaajille.
  • Asumistukimenot nousevat, vaikka talous kasvaa.
  • Asumisen hinta on riistäytynyt pieni- ja keskituloisten ulottumattomiin kasvukeskuksissa.
  • Valtion asuntopolitiikan ytimenä on nykyisin, että asumisen tuki ohjataan kysyntään, eli asumistukeen tarvitsijoille.
  • Kohtuuhintaisia ARA-kohteita rakennetaan vain erityisryhmille kuten opiskelijoille, vanhuksille ja kehitysvammaisille, mutta tavallisten ARA-vuokra-asuntojen tuotanto ei vastaa tarvetta.
  • Markkinalähtöinen asuntorakentaminen kasvukeskuksissa johtaa hintojen nousuun ja pieniin asuntoihin. Liian suurina rykelminä pienet asunnot luovat alueelle rauhattomuutta, koska asukasvaihtuvuus on suurta.

Vantaan apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä kävelee varsin tyytyväisenä Vantaan Kivistön Timanttikujalla. Kivistö on Vantaan viimeaikaisen kaupungistumiskehityksen ylpeys. Uusi kaupunginosa ei ole täydellinen, mutta se on pitkälti juuri sellainen kuin kaupungin johto tavoitteli: se on urbaani asuinalue, jossa asukkaat viihtyvät ja julkiset palvelut sekä joukkoliikenne toimivat. Kauppakeskuksen rakentamisesta käydään parhaillaan kiivaita neuvotteluita.

“Tavoittelimme ennen kaikkea moderneja ja kestäviä asumisratkaisuja, joissa viihtyvyys ja kohtuuhintaisuus ovat tärkeämpiä kuin asuntosijoittaminen”, Penttilä sanoo.

Vantaan rakennustahti on hurja. Kuluneen vuoden aikana kaupungissa on ollut rakenteilla 4500 asuntoa. Penttilä haluaisi rakentaa enemmän edullisia ja aikaa kestäviä asuntoja myös keskituloisille ja kaupunkiin työn perässä muuttaville.

Vantaa päivitti vajaa vuosi sitten maa- ja asuntopolitiikkansa. Politiikan keskiöön nostettiin kohtuuhintaisen asumisen mahdollistaminen. Asumisen kalleus on iso ongelma kaikkialla pääkaupunkiseudulla.

“Kallis asuminen vaikeuttaa erityisesti pieni- ja keskituloisten asemaa”, Penttilä sanoo.

Lisäksi kovat hinnat johtavat pieniin asuntoihin, mikä ei ole hyväksi kaupungin pidempiaikaiselle kehitykselle.

Asukas voi olla tyytyväinen yksiöön, mutta kaupungin kehitykselle yksiöt ovat haitallisia suurina määrinä.

Apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä. (Kuva:Ville Hörkkö)

Vantaa pääsi alkuvuonna 2018 otsikoihin, kun se ilmoitti, että se ei enää luovuta rakennustonttimaata sellaisille kovan rahan kerrostalohankkeille, joissa on suunnitelmissa rakentaa enimmäkseen yksiöitä.

Vantaa teki tässä nopean korjausliikkeen. Kaupungille oli selvinnyt, että muutamissa uusissa kerrostalokohteissa lähes 90 prosenttia asunnoista oli yksiöitä ja niitä kaupattiin asuntosijoittajille.

Kun kaupunki myi alkuvuodesta 2018 uusimmat tontit Kivistöstä, tarjouskilpailussa asetettiin ehdoksi, että rakennettavissa kerrostaloissa korkeintaan kolmannes sai olla yksiöitä.

Miksi näin tiukka linjaus, vaikka asukastyytyväisyyskyselyt ovat osoittaneet, että monet asukkaat ovat tyytyväisiä yksiöihinsä?

”Suuri määrä yksiöitä useissa vierekkäisissä taloissa tekee alueesta rauhattoman”, Penttilä sanoo.

Taustalla on näkemys kaupungin pidempiaikaisesta kehityksestä. Yksiöissä asuvat muuttavat helposti pois. Kaupungin kehityksen kannalta on parempi, että asukkaat pysyvät.

Työn perässä kaupunkiin muuttanut osaaja halutaan pitää aloillaan, eikä ajaa muualle kerryttämään verotuloja.

Asumistukimenot nousevat vaikka talous kasvaa

Asumistukimenojen nousu huolestuttaa kaupunkeja, vaikka asumistuet maksetaan valtion budjetista.

Nykyinen asuntopolitiikka altistaa kriiseille

Väki muuttaa kaupunkeihin ja elämme uutta kaupungistumisaaltoa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA juhlistaa tänä vuonna 70-vuotista historiaansa ja se on ollut mukana rakentamassa kaupunkeja aikaisempien aaltojen aikana. Nyt tilanne on kovin erilainen.

2000-luvulla asuntopolitiikan tuki on pääasiassa kohdistunut yksilön tukeen, eli asumistukeen, ja ARA-asuntojen rakentaminen on vähentynyt. ARA-asuntoja rakennetaan oikeastaan vain erityisryhmien tarpeeseen.

Vaikka asuntopula on kova pääkaupunkiseudulla, niin ARA-asuntoja rakennetaan koko ajan liian vähän.  Säädeltyjä ARA-vuokra-asuntoja on nykyisin selvästi vähemmän kuin markkinaehtoisia vuokra-asuntoja. Koko maassa osuus on keskimäärin 13 prosenttia asuntokannasta. Pääkaupunkiseudulla noin joka viides asunto on ARA-vuokra-asunto.

Edellisen kaupungistumisaallon aikana 60-luvulla asumisen tuki kohdistui tarjontatukeen. Silloin rakennettiin paljon aravataloja ja ARA-vuokra-asuntoja.

Kohtuuhintaisia ja korkotuettuja arava- ja ARA-vuokra-asuntoja tuotettiin noin 10 000 asunnon verran vuosittain koko maassa aina 90-luvulle asti. Vuonna 2007 ARA-tuotannon pohjakosketus saavutettiin, kun uusia ARA-asuntoja nousi vain runsaat 3000, joista vain 700 tavallisia vuokra-asuntoja. Finanssikriisin iskettyä rytmi muuttui ja vuonna 2009 ARA -tuella rakennettiin 14 000 asuntoa eli yli puolet koko uustuotannosta.

“Minusta meno asuntomarkkinoilla altistaa koko kansantalouden talouskriiseille ja niiden kärjistymiselle. Meidän asuntopolitiikka on kovin erilaista kuin saksankielisissä maissa. Asunnot ovat esimerkiksi Saksassa saaneet olla rauhassa suhdanteilta ja siksi myös talouden heilunta ollut siellä maltillisempaa”, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn johtaja Jarmo Lindén sanoo.

“Asunto lienee ainoa kestokulutushyödyke, josta ajatellaan, että kuluttamalla sen hinta nousee. Asunnon hintaa säätelee sijainti. Valtion ja kuntien on yhdessä luotava lisää hyvää sijaintia kunnon raideyhteyksillä, kaavoituksella ja lisäämällä ARA-tuotantoa hyvillä sijainneilla. Tätä on tehtykin maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-sopimuksilla. Jämäkämpää asuntopolitiikkaa tarvitaan, kuten eduskuntakin lokakuussa edellytti”, Lindén jatkaa ja viittaa eduskunnan Tarkastusvaliokunnan ympäristöministeriölle lähettämään kirjelmään viime lokakuussa.

Toisin kuin asumistuet, ARAn tarjontatuki on valtiolle edullista. ARA-taloille ei makseta nykyoloissa korkotukea kuin nimeksi, olennaista on lainaan sisältyvä valtiontakaus.  Kunnan tukea ARA-hankkeisiin sisältyy yleensä siten, että tontti luovutetaan markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla.

Kokonaisuudessaan sääntelyn piirissä olevien ARA-vuokra-asuntojen määrä vähenee, kun asuntoja vapautuu hintarajoituksista enemmän kuin uusia rakennetaan. Pääkaupunkiseudulla määrä on pysynyt lähes ennallaan, koska suurin osa ARA-tuotannossa on suuntautunut sinne.

“Eihän siinä ole mitään järkeä, että rakennamme kalliilla myytäviä asuntoja, joita sitten tuemme verovaroin asumistuella”, Penttilä sanoo.

Vuonna 2017 Kelan maksama asumistukipotti ylitti 2 miljardia euroa. Summa on kaksinkertaistunut kymmenessä vuodessa. Lisäksi puolet perustoimeentulosta, yli 300 miljoonaa euroa, kului asumismenoihin. Tukimäärät suurenivat, vaikka talous kasvoi ja työllisyystilanne oli hyvä. Asumistukimenojen nousuvauhti on ainoastaan hidastunut sitten vuosien 2015 ja 2016, jolloin asumistukimenot nousivat 10 prosentin vuosivauhdilla.

”Ensi vaalikaudella asumisen kysyntätuet ovat arvioitavana valmisteilla olevassa sosiaaliturvan kokonaisuudistuksessa”, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn johtaja Jarmo Lindén sanoo.

”Paineet pienentää asumisen kysyntätukien kasvua ovat varmasti kovat. On aika selvää, että asumistuet ja toimeentulotuen vuokramenojen korvaustaso nostavat vapaarahoitteisia vuokria. Toisin on ARA-asunnoissa, joiden vuokrat perustuvat omakustannusperiaatteeseen.”

Vantaalla ARA-rakentaminen on ollut tärkeässä roolissa, kun kaupunki on hakenut työkaluja asuntopolitiikan tueksi. ARA on rahoittanut vuokra-asuintaloja erityisryhmille kuten opiskelijoille ja muistisairaille vanhuksille ja kehitysvammaisille.

ARAn kanssa kaupungit ovat kokeilleet myös uusia rakennustekniikoita. Esimerkiksi Kivistöön rakennettiin puukerrostalo ja toisessa kerrostalossa hyödynnettiin kierrätysmateriaaleja.

“Tavoitteena ARA-hankkeissa on aina tehdä mahdollisimman hyvää laatua, mutta pysyä silti kohtuullisessa hinnassa. Kaupungit hyödyntävät meitä, kun testataan uusia tapoja rakentaa taloudellisesti ja ekologisesti”, Lindén sanoo.

Helsingin pormestarin Jan Vapaavuoren mukaan ARA-tuotannolla on keskeinen rooli asumistuotannossa myös Helsingissä.

”Pitkäjänteisen hallintamuotojakaumatyön tuloksena Helsinki on pystynyt hillitsemään segregoitumista muita metropolikaupunkeja paremmin. Monipuolisen asuntojakauman tavoitetta noudatetaan kaupunkitason lisäksi alueellisesti. Kohtuuhintaisen asumisen mahdollistamiseksi ARA-tuotannolla on jatkossakin erittäin keskeinen rooli koko kaupungin asuntotuotannon määrän ja jakauman varmistamiseksi. ARA-tuotanto varmistetaan sekä tontinluovutuksin  että maankäyttösopimuksilla. Suurimpia haasteita on tällä hetkellä saada ARA-tuotanto mahtumaan ARA:n vaatimaan hintaraamiin”, Vapaavuori sanoo.

Asuminen on perushyödyke kuten ruoka, vesi ja sähkö

“Minun mielestäni kaiken asumisen pitäisi olla kohtuuhintaista. Asunnot pitäisi tehdä kotikäyttöön, ei sijoitukseksi. Omistusasumisen kohtuuhintaisia ratkaisuja on vaikea kehitellä, kun asumisesta on tullut sijoituskohde”, Lindén sanoo.

Niin YK, EU kuin Suomen perustuslaki lähtevät siitä, että asuminen kuuluu perusoikeuksiin, kuten ruoka, vesi ja sähkö.

”Kaikille ihmisille pitäisi pystyä takaamaan kohtuullinen asunto paikasta, josta he voivat käydä töissä, opiskelemassa, osallistua ja saada tarvitsemiaan palveluita”, Lindén sanoo.

Kun asumisen hinta ja asunnon koko ovat kohtuullisia, niin palkansaajan arkielämä helpottuu taloudellisesti, mikä helpottaa hyvän asuinympäristön luomista kaupunkiin. Silloin asuntopolitiikalla voidaan myös ennaltaehkäistä syrjäytymistä ja sosiaalisten ongelmien lisääntymistä.

“Julkinen asuntopolitiikka toimii vain, kun valtio ja kunnat puhaltavat yhteen hiileen”, Lindén sanoo.

Kysyntä kasvaa ja vuokrat nousevat

Asumisen kalleus käy kaupunkien ja kuntien kukkarolle monella tavalla. Kallis asuminen tahmeuttaa taloutta.

Viime vuosina on rakennettu paljon pieniä asuntoja, joita sijoittajat ovat ostaneet vuokrakäyttöön.  Alhainen korkotaso on ohjannut velkavetoista sijoittamista asuntorakentamiseen ja määrällisesti uusia asuntoja on tullut markkinoille lisää, mutta hinnat ja vuokrat eivät kuitenkaan ole laskeneet.

Poliitikko ja tietokirjailija Osmo Soininvaara laati äskettäin raportin asumistuista palkansaajajärjestö Akavan toimeksiannosta. Soininvaara huomasi, että pääkaupunkiseudulla kaikkien asuntojen hinnat ovat nousseet reaalisesti 7,4 prosenttia, mutta vuokrat peräti 18 prosenttia. Vuokra-asunnoille on kova kysyntä.

Omistusasuntojen hinnat ovat puolestaan nousseet vuodesta 2000 vuoteen 2017 keskimäärin 42 prosenttia enemmän kuin kuluttajahintaindeksi. Pääkaupunkiseudulla nousu on ollut 60 prosenttia ja Helsingin keskustassa jopa 80 prosenttia.

Tarvitaan uusia asuntopoliittisia työkaluja

Tällä hetkellä kehitetään uusia tarjontatuen muotoja, jotka voisivat vastata nykyajan asumisen haasteisiin. ARA edistää parhaillaan uudenlaista asumisen osuuskuntamallia.

“Eihän siinä ole mitään järkeä, että rakennamme kalliilla myytäviä asuntoja, joita sitten tuemme verovaroin asumistuella”, Penttilä sanoo.

Vantaa pyrkii käyttämään kaikkia keinoja asumiskustannusten hillitsemiseksi. Ensisijaiseksi keinoksi on otettu kilpailutukset, joiden ehtoja kehitetään. Ehtoihin laitetaan vaatimuksia asuntojen koosta, energiankulutuksesta ja hinnasta. Alkuvuonna kilpailutuksiin laadittiin jo aiemmin mainitut määräykset yksiöiden määrästä. Lisäksi uusiin kilpailutuksiin määritellään valintakriteeriksi neliöhinnan pysyminen alhaisena.

Apulaiskapunginjohtaja Penttilällä on jo kiire. Työpäivät täyttyvät palavereista, joissa luodaan lisää kaupunkia Vantaalle. Tällä hetkellä valtion asuntopolitiikka ei vastaa täysin kaupungin odotuksiin.

“Valtio on asumistukia suosimalla edesauttanut asumisen hintojen nousua”, Penttilä sanoo.

Artikkelin on kirjoittanut kaupallinen johtaja Outi Toivanen-Visti

Piditkö artikkelista?

Rekisteröidy ja kokeile MustReadia 14 päivää maksutta