Kaupallinen yhteistyö Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA

Asunto-osuuskunnat ovat nyt trendikkäitä – Uusi vaihtoehto asumiseen

Asunto-osuuskunnat ovat valtiolle edullinen tapa tukea pieni- ja keskituloisten asumista. Pääkaupunkiseudulla on käynnissä uusia asunto-osuuskuntahankkeita, mutta miten malli saataisiin kunnolla yleistymään Suomessa? Muissa Pohjoismaissa ja muualla Euroopassa osuuskuntamallinen asuminen on tavallista. Nyt siitä etsitään ratkaisua jatkuvasti kallistuviin asumiskustannuksiin myös Suomessa. Samalla asuminen laajenee asunnon ulkopuolelle.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA
Kuva: Järvenpään Mestariasunnot Oy

Lyhyesti

  • Osuuskunta-asuminen kiinnostaa erityisesti pääkaupunkiseudulla, kasvukeskuksissa ja Etelä-Suomessa, missä asumiskustannukset ovat nousseet keskimääräistä enemmän.
  • Osuuskuntamalli tarjoaa valtiolle edullisen tavan tarjota kohtuuhintaista asumista pieni- ja keskituloisille.
  • Osuuskunta-asumiselta puuttuvat vielä lainsäädännölliset raamit.
  • Osuuskunta-asuminen tarjoaa yhteisöllisyyttä ikääntyville ihmisille, nuorille ja lapsiperheille.
  • Osuuskunta-asuminen ei uhkaa omistusasumista vuosikymmeniin, sillä asuntokanta uusiutuu hyvin hitaasti.
  • Nykylainsäädännöllä kehitettävät asunto-osuuskuntamallit ovat vuokra- ja omistusasumisen välimuotoja. Esimerkiksi asunto-osuuskunta Kotihelmen hankkeessa on 20 vuoden vuokra-asumisen jälkeen mahdollisuus lunastaa asunto omaksi.

Tässä on järvenpääläinen unelma. Pienkerrostalo, jossa on noin 40 huoneistoa. Asunnoissa asuu lapsiperheitä, ikäihmisiä, opiskelijoita, sinkkuja ja pariskuntia. He ovat kaikki maksaneet tuhat euroa osuusmaksu ja viisi tuhatta huoneisto-osuudesta. Lisäksi he ovat saaneet suunnitella talon ja asunnot yhdessä rakennusliikkeen ja arkkitehdin kanssa mieleisikseen.

Talossa on tiloja suksien huoltamiseen ja polkupyörien kunnostamiseen, pesutupa, sauna ja vapaa-ajan kerhotila. Alakerrassa toimii kahvila, joka on osuuskunnan jäsenten omistuksessa. Yhteistä lastentarhaa suunnitellaan.

Asukkaat hoitavat talon ylläpidon ja perushuoltotyöt yhdessä. He pitävät talosta hyvää huolta, koska he omistavat sen, mutta kellään ei ole isoa henkilökohtaista asuntolainaa.

Tämä on Järvenpään Mestariasuntojen toimitusjohtaja Veikko Simunaniemen unelma, jota hän on toteuttamassa parhaillaan. Uuden talon markkinointi tuleville asukkaille alkaa keväällä ja kun tarpeeksi moni asunto on varattu, suunnittelu- ja rakennustyöt alkavat. Kyseessä on osuuskuntamallinen taloyhtiö, joka rakennetaan kaupungin edullisesti tarjoamalle tontille.

“Olen varma, että pääsemme suunnittelutöihin nopeasti. Osuuskunta-asuminen herättää nyt runsaasti kiinnostusta”, Simunaniemi sanoo.

Asunto-osuuskunnat ovat nouseva trendi

Asunto-Osuuskuntamallin tuominen asumiseen on erityisen kiinnostavaa tällä hetkellä. Asumisen kalleus on muuttunut varsinkin pääkaupunkiseudulla suureksi ongelmaksi, mikä uhkaa johtaa myös sosiaalisiin ongelmiin, kun perheille ei jää rahaa muuhun elämiseen ja harrastuksiin.

Kehitteillä on lähtökohdiltaan kolme erilaista mallia: asukas-, vuokratalo- ja urakoitsijalähtöiset. Kaikissa on lähtökohtana vuokra-asuminen ja osassa on mahdollisuus lunastaa asunto omaksi.

Asunto-osuuskunnissa asuntoa ei voi pääsääntöisesti vuokrata kolmansille osapuolille, eikä asuntoa voi myydä, jolloin asunto ei ole sijoituskohde vaan yksinkertaisesti vain koti osuuskunnan jäsenelle. Mahdollinen arvonnousu kiinteistölle koituu osuuskunnan hyväksi.

Voiko osuuskunta-asumisesta muodostua uhka omistusasujille?

Suuri osa suomalaisten varallisuudesta on kiinni asunto-osakkeissa. Jos osuuskunta-asuntojen määrä lisääntyy asuntomarkkinoille, herää kysymys, voisiko se heilauttaa asuntomarkkinoita.

“Asunto-osuuskunnat eivät ole riski asuntomarkkinoille. Osuuskunta-asuminen on vielä hyvin pienimuotoista ja asuntokannan muuttumiseen kuluu aikaa hyvin pitkään. Yleensä arvioimme, että asuntokannasta uusiutuu vuosittain keskimäärin yksi prosentti valtakunnallisesti. Osuuskunnat ovat tästä yhdestä prosentistakin vielä pieni osa, joten suurta mullistusta asumisen malleissa ei ole tiedossa nopeasti”, Rossilahti sanoo.

Viime vuosien aikana valtion asuntopolitiikkana on suosia omistusasumista muiden asumismuotojen sijasta. Valtion halpakorkoisella lainalla tuettu asuntorakentaminen on viety minimiinsä. Sosiaalista asuntotuotantoa rakennetaan enää erityistarpeisiin, kuten vammaispalveluille, opiskelijoille ja ikäihmisille.

Tämän vuoksi rahoitusmahdollisuuksia kohtuuhintaiseen asumiseen on nykyään paljon vähemmän kuin aiemmin.

“Menneinä vuosikymmeninä rakennettiin pelkästään noin 440 000 omistusasuntoa valtion halpakorkoisella lainalla ja kustannus-laatu -ohjauksella. Nyt sellaiset mallit puuttuvat kokonaan. Myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon rakennuttajat ovat kadonneet lähes kokonaan ja kuntasektorin rooli valtion tukemien vuokra-asuntojen omistajina on korostunut”, Rossilahti sanoo.

Asunto -Osuuskunta-asumisen vaihtoehdot  olisivat tervetullut lisä yksipuoliseksi muuttuneeseen asuntotuotantoon.

Järvenpään Mestariasuntojen lisäksi osuuskunta-asuminen leviää ennen kaikkea Helsingissä. Helsinkiin ollaan rakentamassa muun muassa uutta asunto-osuuskuntaa nimeltä Kotihelmi. Muitakin vastaavia, sisarprojekteja on vireillä.

Asunto-osuuskunta-asumisen kiinnostavuudesta tällä hetkellä kertoo sekin, että heti kun Asunto-osuuskunta Kotihelmi-hankkeesta tuli tietoa julkisuuteen, kasvoi potentiaalisten asukkaiden joukko lähes 300 ruokakuntaan. Kotihelmen tavoitteena on ammattimaisesti ryhmärakennuttaa omistukseensa asunto-osakeyhtiömuotoinen vuokratalo. Helsingin kaupungin on määrä osoittaa hankkeelle tontti lähikuukausien aikana. On hyvin todennäköistä, että Kotihelmi laajenee heti, kun ensimmäinen talo saadaan valmiiksi arviolta vuonna 2021.

Sekä Mestariasuntojen osuuskuntahankkeessa että Kotihelmessä hyödynnetään rakentamisessa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ARAn hyväksymää takauslainaa.

”Osuuskuntamalli on valtiolle erittäin kannattava tapa järjestää asuntotuotanto. Käytännössä valtiolle ei tule kustannuksia lainkaan. Takausvastuun poistuttua asunto-osuuskunnan talous pyörii omillaan. Osuuskuntamallilla saadaan pysyvästi kohtuuhintaisia asuntoja ilman valtion rahallista panostusta”, ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti sanoo.

Asunto-osuuskuntalain puute jarruttaa

Vaikka asunto-osuuskuntia on Suomessa hyvin vähän, asunto-osuuskunta on suosittu asumisen malli muissa Pohjoismaissa ja monissa Euroopan maissa sekä muualla maailmassa. Suomessa on hieman yli sata asunto-osuuskuntaa ja ne edustavat kiinteistökohtaisia, niin kutsuttuja mikroasunto-osuuskuntia.

Osuuskuntamallin yleistymisen esteenä Suomessa on lainsäädäntö – tai oikeammin lainsäädännön puute. Suomessa ei ole voimassa olevaa asunto-osuuskuntalakia. Asunto-osuuskunnissa sovelletaan osuuskuntalakia ja pääosin asukkaiden oikeudellinen turva määritellään osuuskunnan sisäisillä sopimuksilla.

Omistusasumista koskien säädettiin asunto-osakeyhtiölaki jo 1920-luvulla, minkä jälkeen asunto-osakeyhtiömallista tulikin nopeasti yleisin asumismuoto Suomessa.

Nyt osuuskunta-asukkaiden oikeusturva on heikompi kuin asunto-osakeyhtiöissä asuvien. Mikäli ongelmia tulee, jokainen osuuskunta joudutaan käsittelemään eri tavoin, millaisia sopimuksia osuuskunnan sisällä on tehty. Omistusasujien osalta asunto-osakeyhtiölaki takaa kaikkiin asunto-osakeyhtiöihin lainsäädännölliset raamit, joiden puitteissa toimitaan.

Osuuskunnat pyrkivät täyttämään puuttuvaa lainsäädäntöä luomalla kattavia sopimuksia osuuskunnan sisällä. Tämä johtaa tilanteeseen, jossa kaikilla asunto-osuuskunnilla on erilaiset sopimukset ja toimintamallit.

“Olisi tärkeää, että saisimme asunto-osuuskuntalain, jotta osuuskunta-asuminen voisi laajentua Suomessa”, Rossilahti sanoo.

Lain puute vaikeuttaa rahoituksen järjestämistä asunto-osuuskunnille.

“Ilman lakia pankkien on vaikeampi rahoittaa uusia osuuskuntamallisia rakennushankkeita”, Rossilahti sanoo.

Miksi asunto-osuuskunnille on tarvetta juuri nyt?

“Nykyään Helsingissä jo lähes joka kuudes kaupunkilainen asuu asunnossa, joka on tarkoitettu kaikkein heikoimmassa asemassa oleville vähävaraisille tai muutoin huonosti pärjääville asukkaille. Ei kai Helsingissä kuitenkaan lähes joka kuudes ole sosiaalisen asuntotuen tarpeessa?” Rossilahti kysyy retorisesti.

Ei tosiaan ole. On selvää, että kiinnostus asunto-osuuskuntamallista asumista kohtaan on lisääntynyt nimenomaan asumisen kallistumisen ja vaihtoehtojen puutteen myötä varsinkin pääkaupunkiseudulla. Tämän ohella osuuskuntainnostuksen taustalta löytyy kansalaisaktiivisuutta, tutkimuksia, selvityksiä, poliittista tahtotilaa ja kaupungistumisen yleinen trendi.

Rossilahti sai ympäristöministeri Kimmo Tiilikaiselta tehtäväksi laatia selvityksen asunto-osuuskuntamalleista, erityisesti osuuskuntien rahoitusmalleista, reilu vuosi sitten.

Selvitystyön jälkeen ARA sai tälle vuodelle 400 000 euroa rahaa asukaslähtöisten asunto-osuuskuntamallien pilotointia varten. Avustus tulee haettavaksi kevään kuluessa. ARA edistää erilaisten asunto-osuuskuntamallien kehittämistä.

Innoitus ministerin tilaamalle selvitystyölle tuli Pellervon taloustutkimuksen PTT:n laatimasta tutkimuksesta. PTT tutki asunto-osuuskuntamalleja Suomessa ja muualla maailmassa kiinteistöalan yhteistyöjärjestön RAKLIn toimeksiannosta vuonna 2016.

PTT:n liiketaloustutkija Heidi Forsström-Tuominen korosti tutkimuksen johtopäätöksissä, että keskeisin asia asunto-osuuskuntien toiminnan onnistumiselle on, että osuuskuntia on johdettu ammattimaisesti.

Forsström-Tuomisen mielestä isot ja vakiintuneet osuuskunnat olisivat siten luontevin taho perustamaan myös asunto-osuuskuntia, jotta ammattimainen johtaminen varmistettaisiin.

Myös lainsäädäntö helpottaisi asunto-osuuskuntien johtamista, kun asumiselle olisi luotu lainsäädännölliset raamit.

Kannatusta yli puoluerajojen

Poliittinen tahtotila asunto-osuuskuntien lisäämiseksi on yllättävän kova ja yhtenäinen.

Eduskunnan tarkastusvaliokunta julkaisi viime vuoden lokakuussa mietintönsä asuntopolitiikan kehittämiskohteista, jossa yhtenä kohtana oli mainittu osuuskunta-asumisen tukeminen.  Eduskunta hyväksyi mietinnön yksimielisesti.

Eikä Suomi ole yksin. Edullisen asumisen lisäämiselle on vahva poliittinen tilaus kaikkialla Euroopassa. Euroopan parlamentti antoi jo vuonna 2013 päätöslauselman, jossa esitettiin, että sosiaalisiin asunto-ohjelmiin tulee ottaa mukaan myös keskituloiset perheet.

Kaupungistumiskehityksen kiihtyminen on johtanut asumiskustannusten nousuun muissakin EU-maissa. Asunto-ongelmat uhkaavat suistaa pienituloisia huono-osaisiksi kaikkialla Euroopassa.

“Minusta asunto-osuuskuntamallissa parasta on juuri se, että asukkaat pääsevät itse päättämään asumisestaan. Asumisen muotoon ja laatuun liittyvä valta palaa takaisin asukkaille rakennuttajilta”, Rossilahti sanoo.

Asunto-osuuskunta tarjoaa asumisen palveluna

Oleellinen osa asunto-osuuskunta-asumisessa on, että vaikka osuuskunnan jäsenyys ei ole varsinainen asuntosijoitus samassa mielessä kuin asunto-osakkeen ostaminen, osuuskunnan tavoitteena on myös turvata jäsentensä asunto-omaisuus osuuskunnan yhteydessä. Osuuskunnan tehtävänä on puolestaan tarjota asuminen jäsenilleen palveluna ja asuntoja ei voi hyödyntää sijoitustoiminnassa.

Joka tapauksessa asunto-osuuskuntalakia ei ole vielä laadittu. On huomioitava, että nykylainsäädännöllä kehitteillä olevien asunto-osuuskuntien toiminnassa on eroja.

Rossilahti esitti laatimassaan selvityksessä seuraavaa mallia asunto-osuuskuntien perustamiseen ja rahoittamiseen. Tässä mallissa rahoitusjärjestely on erilainen kuin Järvenpään Mestariasuntojen järjestely, mutta perusajatus on sama kummassakin.

Rossilahden malli

Asunto-osuuskunnassa asuminen on monilta muilta piirteiltään omistusmuotoista asumista, joka olisi kuitenkin hinnaltaan säänneltyä eli osuuden hinta ei määräytyisi markkinoilla.

  • Osuuskuntahankkeita tuettaisiin valtion takauksella: Valtion tukielementti olisi nykyisiä sosiaalisen rakentamisen malleja huomattavasti pienempi. Rahoitusrakenne:
  • vähintään 10 % asukkaiden omaa pääomaa (osuuspääoma)
  • vähintään 30 % lainaa ilman valtion takausta ensisijaisella kiinnitysvakuudella
  • enintään 60 % valtion takaamaa lainaa toissijaisella kiinnitysvakuudella
  • Asuntojen käyttövastikkeiden määräytyvät kulujen mukaan kuten asunto-osakeyhtiöissä, ei mahdollisuutta tasata osuuskunnan eri kohteiden kesken.
  • Asunto-osuuden jälleenmyyntihinta on säädelty vastaavasti kuin asumisoikeusasunnoissa. Kun asukas muuttaa pois osuuskunta-asunnosta, hän saa osuutensa myynnistä enintään maksamansa osuuspääoman indeksillä korotettuna ja lisättynä kohtuullisena pidettävällä tuotolla. Toisin kuin asumisoikeusasunnoissa, osuuskunnalla ei olisi kuitenkaan velvoitetta ostaa osuutta. Tällä tavoitellaan osuuskunnan taloudellisen aseman turvaamista.
  • Asukkaat voisivat omistaa osuuskunnan suoraan tai osuuskunta voisi omistaa sen jäsenille tarkoitettuja asunto-osakeyhtiöitä.
  • Valtion tukemaa vuokra- ja asumisoikeusasuntokantaa voisi myydä asunto-osuuskunnille ja myynnin yhteydessä vanhat valtion myöntämät lainat voitaisiin korvata uusilla osuuskuntarahoituksen muodoilla. Osuuskunnat voisivat ostaa myös muuta vanhaa asuntokantaa.

Artikkelin on kirjoittanut kaupallinen johtaja Outi Toivanen-Visti

Piditkö artikkelista?

Rekisteröidy ja kokeile MustReadia 14 päivää maksutta